Le choix d’un investissement locatif permet d’enrichir son patrimoine en douceur et permet de bénéficier de revenus complémentaires importants pour vivre de l’immobilier locatif. Aussi, les immeubles de rapport restent un placement immobilier assez sûr. Investir dans des propriétés anciennes à des fins de location, ou de revente pour réaliser des plus-values peut alors devenir une activité lucrative qui promet de bons revenus passifs, mais non sans risque. Il est primordial de créer son plan d’action.
En effet, être propriétaire d’un immeuble en pleine propriété peut encore être une bonne affaire. Toutefois, en plus du capital, il faut avoir des connaissances dans le domaine et être compétent. Avoir la capacité de reconnaître le potentiel d’une propriété sans être influencé par le « charme » du vendeur ou de la propriété est nécessaire, surtout dans le cas où le projet concerne l’immobilier ancien. Pour les non-initiés, nous présenterons dans ce guide tous les aspects qu’il faut respecter, les calculs à prendre en compte et les précautions à observer pour entreprendre à bien un tel projet. De même, vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ?
Quelle est votre définition de « vivre d’un bien locatif » ?
Si vous vous posez la question de savoir s’il est possible de vivre de l’immobilier locatif, sachez que cela est bel et bien possible. Toutefois, la première chose que vous devez faire pour l’atteinte de cet objectif est de définir très clairement le montant que vous souhaitez gagner chaque mois. Si vous définissez que pour vivre d’un bien locatif, il vous faut un revenu net de 3 000 € par mois, vous devrez obtenir un flux de trésorerie supérieur à ce montant.
En fixant cet objectif financier, vous aurez une idée réelle de l’ampleur de vos ambitions en matière d’acquisition d’appartements, de maisons et de biens d’investissement. Une fois que vous avez déterminé le montant du cash-flow nécessaire pour atteindre cette valeur nette mensuelle, alors vous devez vous résoudre à faire tout ce qui est en votre pouvoir pour investir efficacement dans l’immobilier. Dans les étapes suivantes, vous apprendrez tout ce qu’il vous faut pour réussir votre investissement locatif.
Comment choisir son bien immobilier locatif ?
Si le marché de l’immobilier d’investissement reste restreint, il est bien connu des personnes intéressées par la recherche de biens précieux rares. Le choix d’un immeuble de rapport dans l’ancien reste une question subjective et dépend de nombreux paramètres. Une préférence existe pour ce type de propriété parmi certains investisseurs immobiliers, car il permet de répondre oui à la question : vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ? En effet, l’immeuble de rapport dans l’ancien est recherché comme un investissement durable et supérieur qui vous permettra de vivre de vos revenus pendant un certain temps. Par conséquent, savoir repérer une bonne affaire et parfois la restaurer à la perfection est un véritable hobby pour certains investisseurs. Mais sur quels critères fondent-ils leur choix ?
Rapport Qualité-Prix
Vous vous demandez toujours s’il est possible de vivre de l’immobilier locatif. Le rapport qualité-prix est l’un des critères les plus importants qui vous permettra de répondre par l’affirmative à cette question. Il s’agit de trouver un immeuble qui a plus à offrir que ses concurrents sur le marché de la location, mais au même prix. Un appartement entièrement rénové, entièrement équipé et conforme aux attentes du marché a toujours plus de chances d’être loué. C’est pourquoi il est important de se concentrer sur le marché local et de comprendre ce que les locataires veulent dans une zone particulière.
Les personnes vivant dans les grandes villes sont plus susceptibles de préférer un appartement d’une ou deux chambres, ou un loft avec parking dans un logement sécurisé. Les locataires qui vivent plus loin des grandes villes rechercheront des espaces de vie plus grands, comme des appartements de quatre chambres ou des maisons de ville.
Vivre de l’immobilier locatif : La localisation du bien
Ce critère reste important en soi, même s’il doit être mis en évidence sur la base de certains facteurs, tels que la demande locative locale. C’est le deuxième critère qui vous permettra de vivre de l’immobilier locatif. En effet, il est important de trouver un immeuble à vendre dans le bon emplacement, de préférence pour le type de locataire recherché. Quel sera le plan de vie des personnes qui vivront dans l’immeuble de placement ? Si vous ciblez les familles et les jeunes professionnels, vous devez leur offrir un cadre de vie agréable, de préférence à proximité du centre-ville et de toutes ses commodités. La proximité de bonnes écoles, d’espaces verts et de commerces est également un réel avantage.
Il ne faut pas surinvestir dans les grands centres urbains, car certaines villes ont connu des constructions massives et il y a déjà une offre excédentaire de loyers. À l’inverse, une ville peut connaître une pénurie de loyers : c’est un détail important à prendre en compte lorsque vous tombez sur un immeuble de rapport à vendre.
Critères de tranquillité
Lorsqu’il loue un appartement dans le même immeuble, il est dans l’intérêt du propriétaire de consacrer le moins de temps possible à la gestion du bien. Pour ce faire, il doit prendre conscience que les immeubles de rapport, notamment les bâtiments anciens, doivent être entretenus. Pour répondre par l’affirmative à la question : vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ? , Il faut veiller à la satisfaction des locataires. Si vous ne voulez pas que vos locataires soient en colère, vous devrez régulièrement réparer et remplacer certains équipements.
Une erreur de calcul consiste à choisir un immeuble qui offre un taux de rendement élevé en raison de son faible prix et d’un certain degré d’obsolescence, sans se soucier de sa gestion locative. Gérer ce type de bien uniquement dans un but lucratif, sans sacrifier un seul euro, réduit vos chances de vivre de l’immobilier locatif. Cela signifie également qu’il y a un risque de voir les locataires les plus solvables quitter le bien, attirant ainsi des locataires plus douteux et exposant le propriétaire au risque redouté de loyers impayés.
Que faut-il savoir par rapport à la rentabilité d’un bien locatif ?
L’achat d’un bien immobilier tel qu’un immeuble de placement comporte un risque considérable. Il est important de rappeler que c’est le même investisseur qui doit réunir le montant total de l’investissement et assumer les coûts. En cas d’échec, il devra également assumer l’entière responsabilité de ce choix, car ce n’est pas un seul, mais un grand nombre de foyers qui sont en jeu. Cependant, ce type d’achat présente des avantages qui font son succès et accroît la chance de répondre par l’affirmative à la question : vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ?
En effet, ce type d’achat vous permet d’acheter vos m2 au prix de gros. Cette opération est rentable, car les mêmes unités vendues individuellement coûteraient beaucoup plus cher. En plus de cet avantage, vous pouvez économiser les frais de notaire et d’agent, qui ne sont déduits qu’une seule fois. Mais, il ne faut pas non plus oublier le temps et les efforts économisés par un achat unique, car les procédures administratives à répéter pour chaque appartement peuvent être une charge pour l’investisseur.
Afin de réduire les risques et d’avoir droit aux bénéfices, l’investissement doit être préparé. Un investissement immobilier réussi est souvent un travail d’équipe. Un investisseur, même expérimenté, s’entoure toujours de conseils avant de prendre une décision.
Le taux de rendement est calculé en rapportant le prix d’achat au loyer potentiel et aux différents coûts de location. L’exigence minimale pour un investisseur dans un immeuble de placement est d’obtenir un rendement autonome. Pour le propriétaire, cela signifie que le prix payé pour la location couvre les coûts d’achat (y compris l’assurance, les taxes foncières et le crédit). Aujourd’hui, le rendement minimum attendu des investissements locatifs se situe entre 6 et 7 %. Par ailleurs, certains investisseurs aux salaires confortables n’hésitent pas à descendre en dessous du seuil d’autofinancement, car même s’ils n’empochent qu’un rendement inférieur d’environ 5%, ils ont tendance à parier sur la rentabilité à long terme. Lorsque leur capacité d’emprunt le permet, certains investisseurs n’hésitent pas à cumuler plusieurs achats d’immeubles de rapport. Ils ont ensuite recours à l’effet de levier, ce qui leur permet de gagner beaucoup plus d’argent avec l’argent emprunté.
Comment améliorer la rentabilité de votre bien locatif ?
Pour répondre par l’affirmative à la question vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ? Il existe plusieurs façons d’optimiser le taux de rendement de votre bien. Voici les meilleures pratiques.
Vivre de l’immobilier locatif : Négocier le prix
Les experts le disent et le répètent : un bon investissement immobilier se fait à l’achat, avant d’envisager la revente. La négociation est donc essentielle dans un marché où les prix sont actuellement élevés. Il est important que les investisseurs soient suffisamment audacieux pour tirer profit de leur investissement et n’achètent pas une propriété sans en négocier le prix. Vous pouvez y parvenir en utilisant les méthodes des investisseurs les plus expérimentés.
La première astuce consiste à rechercher la demande de bâtiments plus petits et ciblés. Concentrez-vous sur les biens locatifs peu fréquentés que les propriétaires sont désireux de vendre. Les agences immobilières ou les annonces de vente peuvent vous renseigner sur les immeubles à vendre ou d’autres bien à vendre.
Un autre conseil est de cibler les biens locatifs qui présentent quelques défauts. Il est beaucoup plus difficile de négocier le prix d’un bien sans travaux que celui d’un bien nécessitant des améliorations. Comme nous le verrons, l’optimisation d’un bien est une deuxième source importante d’augmentation des bénéfices et elle permet de répondre oui à l’interrogation vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ? Aussi, afin de réduire le prix d’une propriété, il est important d’examiner tous les détails, tels que les emplacements faibles, avant de faire une offre d’achat. Une chose à retenir lors de la négociation est qu’une approche audacieuse sera payante si vous pouvez justifier le prix que vous proposez.
Optimisez votre propriété
Ce qui attire les investisseurs enthousiastes vers l’immobilier, c’est le sentiment d’être les seuls à le posséder. Ce type d’investissement réserve toujours la surprise de trouver une pépite qui, si elle est habilement remise à neuf, deviendra le joyau de leur couronne. Il vous permettra de vite répondre par l’affirmative à la question : vivre de l’immobilier locatif, est-ce possible ?
En effet, la réalisation de travaux d’amélioration d’un bien immobilier reste l’un des meilleurs moyens d’en augmenter la rentabilité. C’est ce qui pousse les investisseurs à rechercher des bâtiments qui ne sont pas nécessairement en bon état, mais qui ont un potentiel caché ou inexploité. Il peut s’agir d’une cave ou d’un grenier désaffecté, d’un terrain à bâtir, d’une vue dégagée ou d’un garage. Une fois converties ou rénovées, ces parties du bien ajouteront considérablement à la valeur du bien et donc aux futurs loyers. Ils aideront également les futurs propriétaires à attirer des locataires de meilleure qualité et à limiter la rotation. Si le propriétaire décide de vendre le bâtiment, il en profitera également s’il veut réaliser une bonne plus-value à la revente.
Évaluer correctement le travail
Lors du calcul de la rentabilité d’un immeuble de placement, il est important de tenir compte du coût des éventuels travaux à effectuer avant la mise en location du bien. Le coût des réparations peut parfois doubler le prix de base d’un immeuble de rapport. Cela n’effraie pas nécessairement l’investisseur s’il se retrouve avec une propriété très rentable. Dans une région où les loyers sont élevés et l’offre locative rare, ce type de propriété peut être facilement occupé. En outre, la grande autonomie du propriétaire lui permet d’effectuer lui-même certaines réparations, comme la plomberie ou l’électricité. Ils budgétisent leur temps libre en comparant les économies réalisées avec les revenus locatifs de la propriété.
Anticiper les questions fiscales
Les taxes peuvent mettre l’achat d’une grande propriété d’investissement en perte. En d’autres termes, il s’agit toujours d’un aspect important pour faire fructifier votre patrimoine immobilier. Il y a trois paramètres à prendre en compte pour choisir le bon régime fiscal.
- La situation personnelle de l’investisseur : le montant de ses revenus et sa situation familiale, avec ou sans enfants.
- Le programme de location : location meublée ou non meublée.
- L’objectif de l’immobilier : gagner de l’argent à court terme ou accumuler des actifs immobiliers à long terme.
Le régime fiscal spécifique aux biens immobiliers est complexe, car il existe plusieurs façons d’acquérir un bien : en nom propre ou par le biais d’une société. Si cette dernière solution est retenue, il reste à choisir le statut de la société : SC, SAS, SARL et le régime fiscal prévu sont l’impôt sur les sociétés. Toutefois, en créant une SCI à l’IR, il est possible de continuer à être soumis à l’impôt sur le revenu tout en créant une société. Il existe également différents systèmes pour l’achat d’un bien immobilier en nom propre, une taxe foncière à loyer nu ou un système BIC comme le LMP ou le LMNP, ou encore une location meublée professionnelle ou non professionnelle.
Quels sont les deux principaux types de dispositifs fiscaux ?
Acheté en nom propre, le statut LMNP du bailleur profane vous permet de déduire de nombreuses dépenses et amortissements sur plusieurs années. Ils réduisent votre montant annuel imposable au moment de l’acquisition. En matière de location nue, le régime SCI (IS) permet les mêmes déductions fiscales, mais sans les inconvénients de la location meublée (agencements, dégradations, etc.). Le plus grand avantage de l’achat en SCI est également que vous pouvez séparer vos revenus immobiliers de vos revenus salariaux et éviter d’être lourdement taxé. Le coût de la création d’une SCI est d’environ 1 000 € et s’ajoute au coût de l’acquisition. En cas de revente, il ne faut pas oublier que l’impôt sur les plus-values sera calculé sur le montant de la transaction plus le prix déprécié.
En définitive, investir dans l’immobilier locatif est une étape importante dans le développement de votre patrimoine. Vivre de l’immobilier locatif demande un peu de temps et de stratégie et doit être déterminé par vos critères de sécurité et de bien-être. En apprenant rapidement de ses erreurs et en utilisant les biens locatifs et les stratégies de location comme levier, il est possible de réaliser des gains pendant des mois, voire des années. L’investissement locatif sera donc pour vous un complément de revenu garanti et pourquoi pas même votre revenu principal.
