Loi Pinel Avis Négatif [Est-ce un bon plan pour investir ?]

Vous vous demandez sans doute comment la loi Pinel, dispositif favorisant l’achat immobilier locatif, pourrait vous soumettre à d’éventuels problèmes. Nous allons vous expliquer en quoi vous devriez être méfiant pour parvenir à investir intelligemment et étudier la loi pinel avis négatif.

Vous saurez dorénavant pourquoi la loi pinel est un mauvais investissement et surtout pourquoi l’investissement dans l’immobilier ancien (comme avec la stratégie des immeubles de rapports) est beaucoup plus rentable par rapport à du neuf.

Dans cet article nous verrons :

• Dispositif loi Pinel ;
• Définition et explication
• Les aspects négatifs de la loi Pinel ; les arnaques et risques à éviter
• Zonage géographique Pinel (2021)
• Les plafonds locatifs Pinel (2021)
• Surévaluation des prix de vente
• Perte d’argent
• Un manque de rentabilité
• Détecter les biens les plus rentables dans l’ancien
• Loi Pinel : bon plan pour investir ou pas

Dispositif loi Pinel : Définition et explication

Prolongé jusqu’en 2021, il s’agit d’un dispositif de défiscalisation créée en 2014 et mis en place par le gouvernement dans le cadre du plan de relance logement. La loi Pinel porte son nom de la ministre du logement Sylvia Pinel (2014-2016). Elle s’aligne aux autres de défiscalisations comme la loi Scellier, la loi Duflot ou encore la loi Cosse.

Cette loi permet la construction et l’achat de biens immobiliers à des buts de locations. Il s’agira généralement d’acheter un bien neuf afin de le louer et de bénéficier d’une réduction d’impôts. C’est un système fiscal accessible à tout contribuable français dont tout investisseur bénéficiera d’un avantage sur les revenus imposables, à condition que le logement acheté soit neuf et destiné à la location pour une durée de 6 ans minimum.

L’objectif principal de la loi Pinel est de relancer le logement en encourageant les particuliers à se lancer dans l’investissement immobilier neuf à des fins locatives. Mais aussi, en stimulant la construction de logements là où la demande de location est la plus forte, c’est-à-dire dans les zones appelées « zones tendues », ainsi qu’en développant un accès à la location de manières raisonnables aux loyers contrôlés.

Ce dispositif a pour avantages un abattement fiscal, sur une période de 12 ans, pouvant atteindre un montant de 63 000 €. Grâce à elle, vous construisez un patrimoine immobilier, vous avez la possibilité de louer le bien acquis à votre famille et vous pouvez préparer votre retraite de manière pérenne au moyen des loyers perçus mensuellement ainsi que de la plus-value sur le bien.

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il vous faudra respecter certaines conditions. Le logement acquis devra être neuf ou en état d’achèvement. Il devra se situer dans une zone éligible au dispositif de défiscalisation. Vous ne pouvez effectuer que 2 investissements maximum par an dans la limite de la fiscalité plafonnée à 300 000 € tout au plus. Enfin, vous devrez respecter les ressources du locataire ainsi que le plafond locatif autorisé.

En s’engageant dans l’investissement d’un bien immobilier neuf, le dispositif Pinel permet l’avantage de la réduction d’impôt à raison de :

• 12 % du prix du bien pour un engagement locatif de 6 ans
• 18 % du prix du bien pour un engagement locatif de 9 ans
• 21 % du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans

La loi Pinel avis négatif : Les risques à éviter

Ce dispositif fiscal n’est pas une arnaque en elle-même, elle est d’ailleurs plutôt intéressante puisqu’elle apporte un niveau de fiscalité conséquent. Cependant, c’est justement dans ce potentiel avantage que se cachent les risques, les problèmes à éviter et les avis négatifs.

En effet, en tant qu’investisseur motivé à faire grimper votre portefeuille financier, vous êtes emmené à ne voir que le bout de l’investissement. Par conséquent, vous en venez à oublier les points essentiels, les risques et les pièges à prendre en compte avant de vous lancer. C’est pourquoi si vous êtes débutants, vous devez à tout prix être vigilant à la rentabilité de votre investissement ainsi qu’aux côtés négatifs de ce système de défiscalisation et connaître la loi Pinel avis négatif.

Zonage géographique Pinel (2021)

Le territoire français dispose de cinq zones dans lesquelles peut être appliquée le dispositif de la loi Pinel :

• Zone A : Banlieue Parisienne éloignée de la capitale
• Zone A Bis : Paris et ses proches banlieues
• Zone B1 : certaines villes littorales, Corse et grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants
• Zone B2 : Toutes les communes de 50 000 à 250 000 habitants
• Zone C : Tout le reste du territoire français non éligible au système

Pour chaque zone, des conditions d’investissement sont à respecter. Mais quelles sont-elles ?

Conditions d’investissement

Pour parvenir à entreprendre l’achat d’un bien immobilier à destination locative avec la loi Pinel, il vous faudra respecter un montant de loyer locatif raisonnable afin qu’il ne soit pas supérieur aux plafonds qu’impose la loi. C’est-à-dire une charge plafonnée en fonction des m², de la zone d’installation et des ressources du locataire. Vous pouvez retrouver les conditions liées à l’achat d’un bien neuf sur le site dédié à la loi Pinel.

Les plafonds locatifs Pinel (2021)

Chaque année, le marché de l’immobilier évolue, les plafonds de loyers sont donc recalculés en fonction de la localisation du logement et de sa surface en m². Selon la loi Pinel, les locataires souhaitant un bien ne doivent pas dépasser un certain montant de revenus annuels.

Pour vous aider à bien louer, voici une idée d’estimation pour calculer vos loyers :

• Zone A : 13,04€ par m²
• Zone A Bis : 17,55€ par m²
• Zone B1 : 10,51€ par m²
• Zone B2 : 9,13€ par m²

Loi Pinel avis négatif : Surévaluation des prix de ventes

Il s’agit sans doute du point le plus important parmi tous les pièges à éviter.

En effet, pour vous inviter à acheter neuf, la loi exige une location dans les 12 mois suivants l’achat afin de ne pas perdre l’avantage sur la réduction des impôts. Passé ce délai, tout abattement fiscal ne pourra avoir lieu. C’est donc généralement pour cette raison que les loyers sont victimes de surestimations.

Prenez en compte que 12 mois, c’est long, mais court à la fois. Dû aux conditions de loyers plafonnés, votre logement ne pourra s’adresser qu’aux personnes ayant de faibles ressources comme les étudiants par exemple. Ils font partie d’une catégorie de locataires recherchant particulièrement un appartement bien situé, proche de toutes commodités (commerces, écoles, transports en commun, activités extérieures…), critères que ne proposent pas systématiquement les zones tendues de la loi Pinel.

Aussi, il faudra que vous achetiez votre bien à titre de résidence principale. Faites donc attentions à localisation en effectuant des estimations, sans surévaluer le loyer que vous percevrai après signature d’un contrat de location.

Bien que le fonctionnement de la loi Pinel permette une défiscalisation de 12, 18 ou 21 %, il faut savoir que pour acheter un bien, vous allez devoir demander un emprunt immobilier ou un crédit à la consommation. Il est effectivement quasiment impossible d’acquérir un bien comptant à moins d’avoir épargné la somme totale préalablement.

De plus, lorsque vous achetez un bien avec le dispositif Pinel, le prix d’achat est souvent surélevé. En effet, un logement s’achète en moyenne 20-30% plus cher avec le dispositif Pinel par rapport au prix du marché.

• Ainsi, un logement de 100 000€ sera vendu 130 000€ avec le dispositif Pinel

C’est pour cette raison que nous vous mettons en garde avec notre article loi Pinel avis négatif.

Perte d’argent

En raison des achats onéreux et de locations à moindre coût, les loyers perçus chaque mois se présentent comme des revenus imposables. En faisant vos calculs, si vous soustrayez les dépenses fiscales, c’est-à-dire les impôts, aux entrées de loyers mensuels, l’emprunt que vous aurez contracté ne se retrouvera plus comblé. Conclusion vous perdez de l’argent et vous vous zretrouvez avec une dette sur les bras. Il sera donc important de choisir une ville suffisamment grande, aux logements raisonnables où la demande de location est majoritairement élevée.

Loi Pinel Avis Négatif : Un manque de rentabilité

Pour mettre toutes les chances de votre côté, évitez l’investissement d’un logement en rase campagne. En effet, la campagne est de plus en plus éloignée des centres d’intérêts principaux des habitants et se trouve être assez mal desservie par les transports (bus, trains, co-voiturage…). Ce que recherchent donc les gens, c’est la proximité des commerces et de toute autre activité. Ce sera surtout le cas pour les jeunes n’ayant pas le permis, qui souhaiteront avoir accès aux centres villes sans difficultés de déplacement.

Les villes ou les villages à petites échelles de population seront donc moins intéressants pour vous si vous souhaitez louer convenablement, à long terme et parvenir à obtenir une avance budgétaire.

Un des moyens souvent négligé par les investisseurs afin de rendre votre investissement rentable (dû aux avantages de la loi Pinel) est de dénicher un bien immobilier ancien.

C’est la meilleure solution pour générer des revenus avec l’immobilier et pouvoir vivre pleinement de son activité immobilière.

Détecter les biens les plus rentables dans l’ancien

Afin de trouver un logement ancien et rentable à la fois, vous pouvez tout d’abord utiliser les sites de petites annonces. C’est ce que fait 80 % des futurs acheteurs. Vous pouvez également créer des alertes ou des annonces de recherches sur internet, notamment sur les sites professionnels et particuliers comme Leboncoin… Il existe de nombreuses plateformes comme celles-ci vous permettant de rester à l’affût des meilleures offres.

Pour multiplier vos chances, vous pouvez aussi vous rendre sur les sites d’enchères, proposant des biens anciens rentables. N’hésitez pas à vous déplacer sur les réunions de mises en enchères physiques. Les bonnes affaires sont partout

Autre étape, calculer la valeur de chaque bien sélectionné en vous référant aux revenus locatifs que vous attendez. Déterminez la période approximative de location durant l’année, les coûts annuels d’assurance, les coûts annuels de dépenses communautaires ainsi que le montant des impôts sur le rendement du capital immobilier.

Si vous n’êtes pas sûr de vous, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière. Un professionnel se chargera de la recherche de votre bien idéal sans que vous ayez à vous en occuper. Maître de la négociation, il pourra également vous trouver un bien dans la limite de votre budget, correspondant à vos critères.

Loi Pinel : bon plan pour investir ou pas ?

Bien que la loi Pinel puisse cacher quelques risques, elle reste tout de même un bon moyen d’investir si vous êtes un contribuable payant au minimum 1500€ d’impôts. Toutefois, elle devient moins rentable si vous décidez d’investir dans une petite ville, peu peuplée. Dans ce type de lieux, la demande locative sera moins importante en raison de l’éloignement urbain.

Pensez aussi à ne pas choisir une ville à la population trop importante, vous risqueriez de tomber sur des logements dont les prix d’achats auront été surévaluer, donc trop chers par rapport à leur rentabilité réelle.

Pour concrétiser votre projet immobilier, qu’il s’agisse de biens neufs ou anciens, gardez à l’esprit que le prix d’achat doit être d’une valeur raisonnable, que la ville de zonage géographique soit moyenne où se trouve une large demande locative mais aussi que les loyers que vous proposer soient en adéquation avec les prix du marché.

N’oubliez pas, l’agent immobilier peut vous être d’une grande aide. Selon la vision qu’il aura de votre projet, il vous donnera son avis positif ou négatif quand à un investissement avec la loi Pinel. 

Selon nous, comme le titre l’indique la loi Pinel avis négatif n’est pas le meilleur investissement car les logements sont coûteux (au dessus du prix du marché) et peu rentable.

Notre conseil est donc d’investir dans l’ancien et de vous former pour pouvoir investir en toute sécurité.

Conclusion

Nous avons vu ensemble la loi Pinel avis négatif et pourquoi cet investissement n’est pas très intéressant pour les investisseurs.

Dans un but de professionnalisation de votre activité, formez-vous et investissez dès aujourd’hui. Mais avant ça, accédez à notre logiciel pour détecter les bonnes affaires.