Bien Choisir son Immeuble de Rapport [Investir dans l’Immobilier]

Vous souhaitez trouver un investissement sûr et rentable pour vous construire un patrimoine et dégager des revenus réguliers. Alors l’investissement dans un immeuble de rapport correspond à votre recherche. Pourquoi me direz-vous ? Parce qu’il présente de nombreux avantages mais pour cela, il faut déterminer soigneusement son bien. Et comment bien choisir son immeuble de rapport ? C’est ce que nous allons décortiquer pour vous.

Pourquoi bien choisir son immeuble de rapport ?

Bien choisir son immeuble de rapport dans l’ancien est une valeur sûre. Se loger est l’une de nos premières préoccupations après se nourrir. Oui, vous savez « la pyramide de Maslow » cela vous rappel peut-être quelque chose. Cette pyramide a été créer par Abraham Maslow (psychologue) pour énoncer de façon pyramidale, nos besoins fondamentaux dans l’ordre d’importance :

1. Les besoins Physiologiques – La survie (le travail répond à ce besoin qui nous permet de payer notre nourriture et un logement décent).
2. Les besoins de sécurité – Avoir un toit sur sa tête est aussi une façon de se sentir en « sécurité ».
3. les besoins d’appartenance
4. les besoins d’estime
5. les besoins d’accomplissement de soi

Bien choisir son immeuble de rapport : Investir dans l’ancien 

Pour bien choisir son immeuble de rapport dans le but d’investir, nous vous conseillons d’acheter des biens anciens.

Plusieurs avantages :

• Il est moins cher à l’achat.
• Le prix peut se négocier plus facilement sur un achat d’un immeuble donc plusieurs biens que sur un seul donc Négociez !
• Vous bénéficiez d’aide et d’exonération sur une partie des travaux, et au niveau fiscal.
• Les profits sont multipliés par le nombre de logements donc beaucoup plus que sur l’achat d’un appartement ou d’une maison.
• Optimiser le bien
• Les taux des prêts sont extrêmement intéressant à l’heure actuelle entre 1,49 % et 1,59 % sur 25 ans.
• Vous multipliez les risques en louant plusieurs types (logement, parking, local).
• Vous décidez seul des travaux à faire ou ne pas faire, cela ne dépend pas d’une copropriété.

L’inconvénient : 

• un investissement dans un immeuble coûte plus cher.
• la recherche de bien est plus compliqué.

Bien choisir son immeuble de rapport : la recherche du bien

Un point-clé à ne surtout pour négliger, faite une étude de marché. . Pour cela, soit vous prenez le temps de faire toutes les recherches vous-même, ou vous déléguez et payer un expert pour faire la recherche à votre place. 

Plusieurs questions, d’abord :

• Il faut déterminer le budget alloué à l’achat qui comprend (le bien, les travaux, les frais d’agence, les frais de notaire).
• Achetez-vous du neuf ou de l’ancien ?

Puis le lieu :

• Où voulez-vous acheter ? A la mer, la montagne, la ville ou la campagne. Dans qu’elle zone géographique ?
• Avec quel budget ?
• Vous pouvez trouver des offres sur les sites de Particulier-à-Particulier et sur le site Se loger. Le mieux reste de faire les agences immobilières mais comme pour tout, les meilleures offres ne sont pas sur le marché.

Puis par qui :

• Allez-vous faire les recherches tout seul en allant sur les annonces en ligne, en faisant les agences, les annonces de particuliers…
• Vous pouvez prendre un agent immobilier mais il vous coûtera entre 3 et 6 % de commission.

Enfin, organisez-vous pour visiter les biens et préparez-vous une liste de questions et un stylo.

Visiter le plus de biens possibles cela permet de se faire une bonne idée du marché. 

Bien choisir son immeuble de rapport : établissez une étude de marché

Les prestataires la proposent à un coût entre 800 et 1800 € HT par jour. Vous pouvez aussi vous adresser à la CCI (chambre du commerce et de l’industrie) de votre secteur, ou à la Chambre des métiers. L’Insee donne aussi accès à des données chiffrés donc il peut être intéressant d’aller fouiller.

Les critères pour bien choisir son immeuble de rapport :

• le prix au m2,
• la liste des avantages et des inconvénients,
• le nombre de lots, leurs types (T1 à T5 ), s’ils sont déjà loués ou à louer, y-a-t-il beaucoup de turn-over. Si oui, pourquoi ?

Quels potentiels ont les logements vacants d’être loués ? S’agit-il de T3, T4 qui pourront-ils intéressés, des familles alors que vous êtes proches de lieux universitaires … Ou à l’inverse de T1 avec beaucoup de turn-over et le risque qu’il ne soit pas loué deux mois dans l’année. Vous devez vous poser toutes ces questions ?

Comme un enfant, vous-posez le pourquoi du pourquoi, pour aller plus en profondeur dans vos réponses et bien choisir son immeuble de rapport 

Intéressez-vous aux chiffres (la démographie, l’économie, le taux de chômage…). Qu’y-a-t-il dans le secteur proche (des écoles, des commerces, des transports, des routes etc.). Toutes ses caractéristiques entrent dans la réflexion d’une personne, ou famille qui recherche un logement. Il faut vous mettre à la place de votre client.

Bien choisir son immeuble de rapport : comprendre son marché

 Avant de se lancer, il faut comprendre le marché sur lequel vous vous positionnez. Cela consiste aux rassemblements d’études chiffrées, de statistiques. Seulement lorsque vous aurez déterminé le secteur géographique ou la zone, vous pourrez faire votre étude afin de définir :

• le marché (en taille, en croissance, la clientèle, la rentabilité).
• la concurrence,
• la réglementation,

Puis, il faudra faire une étude quantitative pour avoir les chiffres clés de votre marché.

La rentabilité de votre immeuble de rapport

Deuxième point-clé, le retour sur investissement (le cash-flow, le ROI, le bénéfice). Faite un business plan pour bien choisir votre immeuble de rapport car c’est une entreprise à part entière et vous gagnerez en crédibilité. Aidez-vous d’outil pour faire votre étude comme le logiciel Stratège Immo. Vous serez plus crédible auprès des partenaires financiers. 

Le cash-flow c’est la trésorerie excédentaire, le bénéfice. Ce qu’il reste a placer en épargne ou à redistribuer en bénéfice. Votre projet doit au moins s’auto-financer mais le but est de bien choisir votre immeuble de rapport pour retirer un bénéfice. Comparez plusieurs offres afin de retirer les avantages et les inconvénients ainsi que le ROI en pourcentage. Ces outils vous aideront à prendre la meilleure décision.

Le financement

Une fois votre étude de marché et votre business plan prêt, il vous restera la partie la plus sensible du financement. Un conseil :

• Faites le tour des banques et demander un devis,
• Prenez toujours le temps de la réflexion et comparer vos devis entre eux,
• Faites jouer la concurrence.

Bien choisir son immeuble de rapport : impôts

L’imposition ne sera pas la même selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée.

Tout dépendra du régime fiscal choisi. Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou si vous êtes loueur non professionnel (LMNP).

Dans les deux cas, il vaut mieux vous renseigner auprès des impôt. Les revenus, qu’il soit foncier ou des revenus des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sont soumis de la même façon et avec les mêmes modalités de paiement.

Sur les locations vides, vous pourrez déduire vos charges et vos travaux. Alors que sur les locations de meublé, vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt et les travaux. Encore une fois, renseignez-vous !

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 01/01/2019. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation de logement dans des quartiers ancien, dégradé qui s’engage à louer. Il concerne 222 villes.

Le home staging

Faite du « home staging », c’est l’art de valoriser un bien immobilier pour le vendre au meilleur prix grâce à une valorisation dans l’optique de louer plus cher. Celui-ci fait la part belle aux particuliers mais pas seulement ; il est un outil puissant pour optimiser vos locations, votre immeuble et donc augmenter vos bénéfices. Prenez-le en compte dans vos améliorations. Si possible, faite appel à un professionnel du secteur.

La division en lots 

Avant de bien choisir son immeuble de rapport et d’acheter, demander si l’immeuble a fait l’objet d’une division en lots de façon officiel c’est-à-dire par un géomètre et un notaire. En effet, la division en lots est préférable car si cela n’a pas été fait vous allez rencontré des problèmes sur les calculs de charges pour vos différents locataires et en cas de conflit de voisinage. De plus, cela représente un coût. Si cela fait plus de 10 ans, il vous faudra faire une demande d’autorisation préalable auprès du cadastre. Enfin, selon le PLU (plan local d’urbanisme) cela peut aussi créer des obligations comme par exemple l’obligation de faire des places de parking.

Bien choisir son immeuble de rapport : Points de vigilances

• Comme toutes les entreprises, le risque zéro n’existe pas. Prenez le temps de faire les recherches de votre secteur, de votre cible.
• Cherchez une rentabilité entre 8 % et 10 % ou le plus proche possible.
• Pensez à négocier en fonction des travaux, de l’état général sauf si il y en a trop, il faut que cela soit rentable avant tout et louable rapidement.
• Privilégiez les immeubles mixtes c’est-à-dire avec plusieurs types de locations (appartements, local commercial, parking). Il faut s’entourer de professionnels tels que (avocat, notaire et agence) car l’opération est complexe.
• Vérifiez si l’immeuble a bien été divisé en lots. Dans ce cas des documents officiels fait par un géomètre, un notaire doivent vous être fournis.
• La taxe foncière est un critère lorsque l’on choisit un logement donc renseignez-vous en amont sur leur montant.
• Chiffrez le montant des travaux, les frais de notaire, les frais d’agence éventuels que ce soit pour la vente ou la gestion du bien.
• Soyez attentif aux montants des charges.
• Les diagnostices énergétiques sont obligatoires alors demandez-les avant de prendre une décision. Des travaux d’isolation ou énergétique peuvent augmenter considérablement la note.
• Renseignez-vous sur les assurances. Il existe un assurance garantie des loyers qui permet de pallier aux mauvais payeurs.

Conclusion

Vous connaissez toutes les techniques pour bien choisir son immeuble de rapport et réussir son investissement. Certaines personnes utilisent des check list pour détecter les meilleurs investissements.

Si vous souhaitez aller plus loin et détecter les biens rentables avant la concurrence, accédez à notre logiciel pour détecter les biens rentables.