Business Plan Immobilier [Construire son Projet]

Le secteur de l’immobilier est l’un des secteurs d’activité réputés comme étant très lucratifs et permettant d’atteindre une certaine indépendance financière. Beaucoup de personnes souhaitent concrétiser leur projet immobilier et commencer à récupérer les bénéfices issus de celui-ci. Cependant, il s’agit d’un domaine où il faut investir de gros capitaux et, pour éviter de perdre de l’argent et de se retrouver dans une situation financière délicate, il faut planifier votre projet, en tenant compte de tous les aspects qui le constituent. Le business plan immobilier est donc ce document de planification qui va orienter l’ensemble de vos actions et vous permettre le moment venu de gagner gros dans l’immobilier.

Le business plan tout court

Le business plan est un document de planification, qui présente un projet et l’ensemble des processus devant permettre son aboutissement. Dans ce document on retrouve des informations sur les porteurs du projet, les produits et services proposés, les moyens et stratégies de distribution et de communication, la concurrence, les échéances à respecter, les besoins financiers et les retours sur investissements attendus.
Ce document qui est très souvent adressé à des banques ou investisseurs, doit être la plus claire précise et concise possible. Il faut y tenir un argumentaire cohérent de sorte à pouvoir convaincre des bailleurs de fonds et investisseurs potentiels d’injecter des capitaux.

Business Plan immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Un projet immobilier est très similaire sur certains points à un projet d’entreprise. Pour cette raison, il est nécessaire pour pouvoir mener à bien votre projet immobilier de bâtir un business plan immobilier. Le business plan immobilier est un document qui décrit votre projet (bien immobilier visé), son coût (construction ou achat), le plan financier, le capital à investir et une estimation du retour sur investissement. La rédaction de votre business plan immobilier se fait en fonction du lecteur qui y aura accès. Vous n’allez certainement pas rédiger un business plan immobilier adressé à une banque de la même façon qu’un business plan immobilier à destination d’un investisseur.

Pourquoi construire un business plan immobilier ?

On ne comprend pas, souvent, pourquoi il est primordial de rédiger un business plan à un moment donné, qu’il s’agisse d’un projet d’entreprise ou d’un projet immobilier, pourtant ce document est fondamental lorsque vous souhaitez aller à la recherche de capitaux.
Il est difficile de conduire un projet quel qu’il soit et de le mener à bien sans planification. C’est pourquoi pour tout projet que vous souhaitez formaliser, qu’il s’agisse d’une entreprise quelconque ou d’un projet immobilier, il est primordial de construire un business plan.

La professionnalisation de son activité

Votre projet immobilier pouvant être assimilé à une entreprise, il faut tenir compte de certains aspects primordiaux tels que, les investissements nécessaires, le modèle économique et l’estimation des profits à réaliser (l’aspect qui vous galvanisera sûrement le plus). Votre business plan immobilier servira tout d’abord de guide au porteur du projet et à son équipe s’il en a une. Il vous permet de faire un certain nombre de prévisions, surtout en ce qui concerne le capital à injecter, et aussi le retour sur investissement que vous pourrez en attendre. Ce document devient en quelque sorte la maquette de votre projet immobilier. Un business plan immobilier vous permettra d’anticiper sur les dépenses nécessaires à la réalisation de votre projet immobilier (construction ou achat, besoin en communication ou marketing, etc.)

Convaincre des investisseurs

Une fois vos prévisions de dépenses réalisées, vous pourrez vous rendre compte que votre apport financier personnel est limité par rapport au besoin, il vous faudra donc trouver des investisseurs. La pire chose que vous pourrez faire à cet instant c’est d’aller à leur rencontre sans rien, aucun document de planification, aucune prévision. En faisant cela, vous vous décrédibilisez fortement auprès d’eux. Afin de rester professionnel et d’augmenter vos chances d’obtenir les capitaux que vous recherchez, vous devez leur présenter un document qui les convaincra d’investir dans votre projet immobilier, c’est notre cher business plan immobilier. Il vous permettra ainsi de convertir certains investisseurs en actionnaires, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien à visée locative, ce qui implique retours sur le long terme.

Obtenir un crédit avec le business plan immobilier

Vous pourrez également utiliser ce document auprès des banques pour solliciter des prêts qui vous serviront à concrétiser votre projet. En effet, votre plan d’affaires prouve la cohérence de votre projet, de vos objectifs avec le marché réel. En y présentant les points forts de votre projet et en démontrant sa viabilité, vous mettrez toutes les chances de votre côté. Vous pourrez par exemple pour les banques, insister sur la preuve d’une rentabilité à court terme, et sur le fait que la valeur marchande de votre bien immobilier sera croissante. Avec un business plan immobilier bien conçu, vous augmentez vos chances de recevoir un financement de la banque.

Les étapes importantes du projet

Vos investisseurs et vous-même voudrez connaître par la suite l’évolution du projet et savoir si les prévisions en termes de dépenses et de recettes sont respectées ou pas. C’est encore votre business plan immobilier qui vous servira de boussole. Toutes les indications que vous y avez insérées vont vous guider lors de l’analyse de votre projet et des résultats obtenus. Est-ce que le budget est respecté ? Les prévisions en termes de gains étaient-elles justes ? L’échéancier est-il respecté ? En consultant régulièrement votre business plan immobilier lors de l’analyse de vos résultats vous saurez si tout marche comme prévu, une vraie utopie, ou s’il y a des optimisations à apporter, ce qui est presque toujours le cas.

Vous l’aurez certainement compris, le business plan immobilier est incontournable lorsque vous souhaitez lancer un projet immobilier à visée lucrative. C’est en même temps votre plan d’action et l’outil qui vous permettra d’obtenir des financements auprès des investisseurs, banques et bailleurs de fonds. Ce document vous servira de boussole.
Cependant, construire un business plan immobilier n’est pas la tâche la plus aisée que vous aurez à réaliser, il faut respecter un certain nombre d’étapes et garder à l’esprit la vision associée à votre projet immobilier pour ne pas rédiger un document vide de sens ou incohérent.

Comment construire votre projet immobilier dans un business plan ?

Le business plan immobilier n’est pas si différent, en soi, du business plan classique de création d’entreprise. Toutefois, certains réajustements doivent être faits pour qu’il corresponde aux spécificités du projet.

Structure d’un business plan immobilier

Un bon business plan immobilier doit présenter deux grandes parties que sont :

• La présentation : c’est la partie qui présente le projet et le porteur du projet. Elle se divise en plusieurs parties qui varient selon le lecteur ciblé et a pour vocation de convaincre. On doit donc pouvoir y trouver toutes les informations qui vont convaincre les investisseurs, banques ou bailleurs de fonds qui le liront. Elle se doit d’être captivante, de sorte à provoquer l’envie chez le lecteur de continuer la lecture et de s’intéresser aux parties suivantes ;
• Les finances : cette partie rassemble l’ensemble des informations relatives aux finances du projet. Elle présente sous forme de tableau les chiffres qui justifient la cohérence, la viabilité et la rentabilité du projet immobilier. C’est dans cette partie qu’on retrouve tous les prévisionnels financiers (plan de financement, compte de résultat, etc.).
• Ces deux grandes parties contiennent chacune des parties qui spécifiques qui présentent chacune un aspect important du projet immobilier.
• Les parties spécifiques du business plan immobilier
• Le résumé du projet : c’est la première partie de votre plan d’affaires, elle doit intéresser votre lecteur et lui donner envie d’aller plus loin dans la lecture du document. Elle doit être claire et synthétique ;
• La description du porteur du projet : l’accent sera mis sur sa situation socioéconomique. On trouvera dans cette partie l’âge, la situation professionnelle et sanitaire, etc. Ces informations permettent de rassurer la cible sur les intentions du porteur du projet ;
• La présentation de votre patrimoine actuel : c’est la partie où vous parlez de vos biens immobiliers, vos épargnes et autres investissements en cours (une entreprise par exemple). Ces détails sont indispensables en ce qu’ils augmentent votre crédibilité et font comprendre à votre lecteur que vous êtes une personne fiable et responsable dans vos investissements et la gestion de vos avoirs. En y mettant le maximum d’informations utiles, vous augmentez vos chances de convaincre les investisseurs et bailleurs de fonds, quant à votre capacité à gérer les capitaux qu’ils mettront à votre disposition ;
• La description du bien à acquérir ou à construire : ici, il faudra préciser la localisation du bien immobilier, faire état de l’ensemble des travaux nécessaires, etc. Il faudra également insister sur les motivations qui vous poussent à vouloir posséder et exploiter ce bien. Vous pourrez par exemple parler du facteur économique (faible coût des travaux), situation attractive, croissance du marché immobilier, etc. ;
• Le plan de financement : c’est dans cette parie que vous présenterez le montant du capital requis, la durée du prêt si vous vous adressez à une banque, votre investissement personnel et les autres sources de financement potentielles qui peuvent intervenir pour la réalisation du projet immobilier (dons, investissement, etc.) ;
• Le modèle économique : Il s’agit ici du calcul du retour sur investissement par rapport aux dépenses à mobiliser pour la mise en œuvre de votre projet immobilier.
• Il peut également être intéressant d’insérer dans votre business plan immobilier, une partie réservée aux risques auxquels votre projet immobilier pourrait faire face. Il s’agit de tous les éléments qui pourraient nuire à la mise en œuvre de votre projet et qui ne dépendent pas forcément de votre ressort. Vous pourrez par exemple être confrontés à des retards de livraisons des travaux de construction ou de rénovation, ou encore des retards de paiement des loyers si votre bien est destiné à la location. Ces prévisions des risques vous permettent d’être proactifs et de développer des solutions pour amoindrir l’impact de ces risques sur votre investissement.

Calcul de rentabilité dans un Business Plan immobilier : Cas des investissements locatifs

Si le bien immobilier que vous souhaitez construire ou acquérir est destiné à la location, il vous faudra tenir compte d’un certain nombre de paramètres. Ainsi deux cas de figure se présentent à vous, selon que vous optiez pour un investissement locatif traditionnel (location permanente) ou un investissement locatif saisonnier.

Cas de l’investissement locatif traditionnel

Pour pourvoir louer votre bien immobilier sur de longues périodes, il faut vous assurer de l’attractivité ce celui-ci. Ceci permettra également de rassurer les bailleurs de fonds à qui vous avez fait appel, sur la rentabilité de votre projet. Il vous faudra donc rechercher des informations à jour, sur le marché immobilier où vous souhaitez investir et les insérer dans votre business plan immobilier, ce qui vous aidera à convaincre votre lecteur que vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires et que les prix des loyers fixés correspondent au marché immobilier ciblé.
Une fois cette petite étude de marché réalisée, il vous faudra ensuite calculer la rentabilité de votre investissement avec des tableurs d’investissements. Nous vous conseillons d’utiliser des tableurs comme Stratège Immo.
Dans votre tableur, il faudra insérer tous les éléments nécessaires au calcul de votre rentabilité. Il s’agit de :
Le capital requis pour l’acquisition du bien (autofinancement, emprunt bancaire, frais de travaux, notaires, etc.)
Les autres dépenses annuelles requises : impôts fonciers, charges de copropriété non récupérables, assurances ;
Les impôts sur les loyers ;
Les loyers annuels à percevoir, qui vous permettent d’estimer votre rentabilité.

Cas de la location saisonnière

Ce type de location présente plus de risque que le précédent, étant donné qu’il faut pouvoir louer votre bien à plus de personnes durant l’année pour supporter les chargés qui lui sont associés.
Dans ce cas, vous devez veuillez à présenter très particulièrement le prévisionnel financier de votre business plan immobilier. Le calcul de la rentabilité ici implique :
Le prix de la nuitée ;
Le taux d’occupation visée sur une année ;
Tous les frais d’acquisition et de gestion cités plus haut.
L’idéal serait d’effectuer des prévisions pour deux cas de figure. Une première vision optimiste, prenant un taux d’occupation maximal (entre 75 % et100 %) applicable à la saison haute de votre marché, et une autre vision moins optimiste avec un taux d’occupation minimal permettant tout juste de supporter les charges. C’est la mise en commun de ses deux visions qui vous permet de déterminer votre taux de rentabilité.

En somme, le business plan immobilier est un excellent outil de planification permettant d’anticiper sur les investissements nécessaires à votre projet, les risques et de prévoir un certain retour sur investissement. Ce document vous accompagne dans toutes les étapes de la réalisation de votre projet immobilier, de la recherche de financement à l’évaluation, en passant par la mise en œuvre. Un bon business plan immobilier guidera ainsi votre projet vers le succès.