le déficit foncier est important à comprendre pour l'investissement immobilier

Baptiste

Déficit foncier [Les meilleurs conseils]

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Il existe différents moyens pour bénéficier d’une réduction d’impôts à l’instar du fait de faire des dons à des organismes humanitaires pour ne citer que celui-là. Dans le cadre d’un investissement dans un bien immobilier locatif, c’est le déficit foncier qui vous permettra de diminuer considérablement votre impôt et de gagner en rentabilité. Ce coup de pouce fiscal vous sera donné lorsque vos charges seront supérieures à vos recettes. Bien que populaire, bon nombre de nouveaux propriétaires peinent encore à bien comprendre le mécanisme du déficit foncier. Vous souhaitez en savoir plus à ce sujet ? Retrouvez dans cet article les meilleurs conseils pour profiter du déficit foncier.

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Avant d’aller plus loin sur le sujet, il est de mise d’analyser en profondeur ce qu’est un déficit foncier. Tout d’abord, il est important de souligner que pour bénéficier de ce mécanisme, il faut être propriétaire d’un bien immobilier mis en location. Par la suite, si les charges réductibles, au cours d’une année fiscale, sont supérieures à vos revenus fonciers bruts, cette situation génèrera un déficit foncier. Quand on parle de charges déductibles, on pense aux charges liées à l’exploitation de l’habitation à louer : frais d’agence, primes d’assurance, taxe foncière et charges de copropriété. Il s’agit également des charges financières liées aux intérêts d’emprunts ainsi que les frais associés. Les charges déductibles comportent aussi tous les travaux de réparation, d’entretien et de remise en état effectués dans la maison.

Ce déficit foncier pourra être déduit de votre revenu global tel que votre salaire ou votre pension. Vous aurez ainsi l’occasion de diminuer votre assiette d’imposition sur votre revenu.

La différence entre régime réel et régime micro-foncier

Dans le cadre du déficit foncier, il est courant d’entendre parler de régime réel et de régime micro-foncier. Mais ces termes sont souvent méconnus par tous ceux qui souhaitent investir dans la pierre. Le montant de votre revenu global est égal ou inférieur à 15.000 euros ? Le bien que vous avez mis en location ne jouit d’aucun régime particulier ? Dans ce cas, sachez que vous allez pouvoir disposer du régime micro-foncier. Le principe de cette option part du fait que vous ne déclarez pas vos dépenses au réel. Il s’agit ici de déclarer un abattement forfaitaire de 30% qui sera par la suite appliqué automatiquement à vos revenus fonciers. Quoi qu’il en soit, avec ce régime, il est impossible de produire un déficit foncier.

Dans une autre optique, sachez que vous avez aussi la possibilité d’opter pour un régime réel. Avec cette option, qui est irrévocable sur 3 ans, vous pourrez soustraire de vos revenus fonciers, toutes les dépenses que vous aurez enregistrées au cours de l’année fiscale.

Les contraintes de la réduction d’impôts

Avant d’entrer plus en détail dans les contraintes liées la à déduction d’impôts dans le cadre d’un déficit foncier, il est important de savoir que ce mécanisme est plafonné. Au cours d’une année, vous avez le droit de soustraire de vos revenus jusqu’à 10.700 euros de déficit foncier. Il est également important de savoir que le déficit foncier peut être reporté sur une période de 6 ans sur l’ensemble de votre revenu global. Ceci est uniquement envisageable dans le cas d’un excédent au-delà du plafond de 10.700 euros ou de 15.300 euros. Il peut aussi être déduit pendant 10 ans de vos revenus fonciers c’est-à-dire sur les loyers que vous percevez de votre bien locatif. Par ailleurs, ce plafond du déficit foncier ne s’applique pas pour les monuments historiques et les espaces naturels qui représentent un intérêt écologique.

Les biens immobiliers concernés par le déficit foncier doivent être loués non meublés. Voilà une des contraintes liées à ce procédé. Et dans l’optique où vous comptez revendre le vôtre, il faudra avant tout le garder en location, sans déficit, pendant au moins 3 ans. Cela étant pour empêcher les spéculations immobilières qui n’ont pour but que de produire un déficit imputable. 

Seuls les travaux de rénovation visant un entretien ou une réparation sont déductibles. Les travaux de construction et d’agrandissements ne sont pas pris en compte. Par ailleurs, contrairement aux idées reçues, les intérêts d’emprunts ne sont pas pris en considération dans le calcul du déficit foncier. Bien qu’ils entrent dans le cadre d’un revenu foncier, ils ne génèrent aucun déficit.

Calculer un déficit foncier : une formule assez simple

Bon nombre de personnes se démènent encore vis-à-vis du calcul du déficit foncier. La formule est pourtant simple. En tant que propriétaire d’un logement locatif, il vous suffit d’enlever les frais ainsi que les charges déductibles au montant du loyer que vous percevez. Si l’ensemble de tous ces frais et charges est supérieur à la somme des loyers perçus, il suffit de faire la différence entre ces deux éléments pour connaître votre déficit foncier. Par la suite, ce déficit sera imputable de votre revenu global plafonné à 10.700 euros.

Les astuces pour mieux profiter du déficit foncier

Déclarez votre déficit foncier

Pour mieux profiter de ce mécanisme, il est conseillé de déclarer votre déficit foncier. Pour ce faire, vous devrez calculer tous les revenus fonciers de l’année fiscale qui est en cours. Par la suite, vous reportez ces revenus sur le formulaire CERFA 2044, un formulaire annexe à la déclaration de revenus. Sur ce dernier, vous allez indiquer tout l’ensemble de vos revenus locatifs perçus en y ajoutant les frais ainsi que les charges imputables. S’il y a eu des intérêts d’emprunts, vous devrez également les mentionner. En somme, si le revenu total est négatif, vous disposez bel et bien d’un déficit foncier. Dans cette optique, il faudra reporter ce montant dans le CERFA 2042, le formulaire classique destiné à la déclaration d’impôt.

Bien orientez votre investissement locatif

Une des meilleures astuces pour bénéficier du déficit foncier consiste à investir dans un bien immobilier locatif encadré par le dispositif Pinel. Dans cette optique, la solution la plus rentable est d’effectuer des opérations de réhabilitation de propriétés anciennes telles que les immeubles. En général, un immeuble bénéficie d’un cachet assez important. Ce faisant, vous allez pouvoir profiter d’une réduction importante de votre niveau d’imposition tout en créant, en même temps, un déficit foncier. Et ce étant donné le fait qu’une partie du budget sera prise en compte dans le calcul de la réduction en lien avec le dispositif Pinel. En somme, vous pourrez disposer d’une réduction d’impôts qui va de 12 à 21% de la part de l’investissement que vous allez déduire sur 6 à 12 ans.

Il existe également la solution pierre papier qui vous fera bénéficier d’un panel d’avantages fiscaux tout en vous épargnant des contraintes liées à la gestion de votre habitation. Pour cela, la pierre papier à travers les SCPI est une bonne occasion pour jouir du déficit foncier. Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI a pour objectif de permettre à tout français qui dispose de solides revenus fonciers, de réaliser une déduction d’impôts intéressante. Le principe part du fait que la SCPI de déficit foncier achète un immeuble ancien puis réalise tous les travaux de réparation et de rénovation avant la mise en location. En tant que particulier qui a placé son épargne dans cette SPCI, vous allez pouvoir déduire de votre impôt le montant des travaux réalisés. Ce dernier sera comptabilisé en fonction de votre quote-part au sein même de la SCPI.

La déclaration de revenus fonciers au régime réel : le décompte des intérêts d’emprunt

Sachez que si vous souhaitez optimiser votre déficit foncier, une solution efficace peut s’offrir à vous. Il s’agit de réaliser une déclaration de revenus fonciers au régime réel. Ainsi, vous pourrez déduire la totalité des charges supportées en raison de votre investissement. A cela s’ajoute l’opportunité de créer un déficit foncier sans compter vos intérêts d’emprunts. Dans l’optique où vous n’avez pas utilisé la quasi-totalité de vos intérêts liés à l’emprunt pendant l’année fiscale en cours, ils ne seront pas perdus. Vous pourrez les reporter sur les 10 années à venir.

Réaliser des travaux d’amélioration du logement à louer

Tous les travaux réalisés sur un investissement dans la pierre ne sont pas déductibles. Seuls quelques-uns vous permettront d’avoir accès à un ce déficit. Ces derniers sont éligibles dans l’optique où ils permettent d’apporter plus de confort au logement sans pour autant modifier sa structure. Cela étant, en changeant le chauffage de votre bien locatif par un système plus performant et surtout plus respectueux de l’environnement, vous serez éligible au déficit foncier.

Déficit foncier : l’importance de se faire accompagner par un professionnel

Le système du déficit foncier semble simple à comprendre et à réaliser. Pourtant, il est composé de plusieurs points subtils qui peuvent compliquer la procédure. Voilà la raison pour laquelle il serait judicieux d’avoir recours aux services de professionnels pour vous accompagner étant donné que chaque démarche se planifie minutieusement. 

Conclusion

Vous connaissez maintenant parfaitement le déficit foncier.

Maintenant, l’important est de pouvoir investir en toute sécurité dans l’immobilier pour générer des revenus locatifs.

Si vous avez des questions, écrivez un commentaire, je vous répondrais

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