Vous faites sûrement partie des personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et qui veulent apprendre à investir. Mais vous vous dites qu’investir dans l’immobilier sans argent, ce n’est pas possible. Eh bien détrompez-vous ! Grâce au principe de l’investissement locatif, votre rêve peut devenir réalité sans que vous n’ayez à dépenser le moindre centime d’euros. Découvrez dans les lignes qui vont suivre comment vous constituer un patrimoine immobilier tout en ayant des revenus modestes. Et ainsi vous assurer une retraite à l’abri du besoin.
Pourquoi chercher à investir dans l’immobilier ?
La pierre, héritage et valeur sûre
Aujourd’hui tout le monde le sait : investir dans la pierre est une valeur de placement sûr. Selon le lieu où le bien immobilier se trouve, sa valeur ne fera qu’augmenter au fil des années. Un appartement comme une maison constituent donc un patrimoine idéal à léguer à ses enfants et petits-enfants pour les mettre à l’abri du besoin. Car si vous ou ces derniers vendez le bien après plusieurs années, vous êtes sûr de toucher en échange un petit pécule supérieur à ce que vous aurez investi.
Préparer sa retraite
Mais avant de penser à l’héritage, vous pensez à votre retraite. Comment faire pour pouvoir continuer à vivre confortablement avec votre petite pension de retraite ? L’idéal pour pouvoir profiter d’une retraite confortable, c’est d’être rentier. C’est –à-dire que vous touchez des revenus complémentaires à votre pension de retraite qui, on le sait, est souvent maigre par rapport au salaire que pouvait toucher un salarié. Et pour être rentier, il faut posséder un ou plusieurs biens que vous proposez à la location. Vous toucherez ainsi les rentes de ces biens de manière régulière.
Devenir rentier
Grâce à l’investissement locatif, vous pouvez avoir une rentrée d’argent conséquente qui s’ajoute à vos revenus habituels. Le principe est simple : vous achetez un bien que vous mettez en location. Cela vous permet, selon vos objectifs, de vivre plus agréablement, mais surtout de mettre de l’argent de côté. En effet, une fois toutes les charges payées, les revenus supplémentaires vont dans votre poche. Vous générez ce qu’on appelle du cashflow en termes d’investissement. Et l’objectif de ce cashflow est de vous permettre de penser à des projets futurs. A savoir réinvestir cet argent dans un autre achat immobilier pour une nouvelle rente.
Mais comment investir dans l’immobilier sans argent ? C’est la principale question qui trouvera sa réponse ci-après.
Comment investir dans l’immobilier sans argent grâce à l’investissement locatif ?
Pour pouvoir acquérir un bien sans avoir à dépenser d’argent, vous devez trouver un prêt bancaire qui se remboursera au travers des loyers du bien que vous aller acheter. Dans un sens, votre bien s’autofinancera. Mais il faut s’assurer de plusieurs choses :
Que votre demande de prêt soit acceptée par la banque
Pour investir dans l’immobilier sans argent, la banque doit être d’accord de vous prêter l’argent nécessaire pour effectuer votre achat. Vous devez donc montrer que vous avez le profil d’un bon acquéreur. Soignez votre dossier en mettant l’accent sur votre stabilité financière. Même si vous n’avez pas de gros revenus, s’ils sont réguliers depuis plusieurs années et que vous n’êtes pas un dépensier irréfléchi, la banque sera rassurée parce que vous êtes sérieux. Vous devez également pouvoir présenter votre projet d’investissement locatif. Car en général, les banques calculent les taux d’endettement de leurs clients avant de leur prêter des sous. Or vous, vous ne comptez pas vous endetter mais souhaitez rembourser les mensualités grâce aux revenus locatifs. Donc soyez convaincu et convaincant pour que la banque comprenne comment elle récupèrera son argent. Et qu’elle n’ait pas peur de vous accorder le prêt.
Que la banque accepte de prendre en charge tous les frais
Il ne suffit pas d’avoir un prêt bancaire : il faut que tous les frais liés à l’acquisition du bien soient inclus dans votre demande d’emprunt. C’est un emprunt bancaire à 110%. Des frais de dossiers aux frais de notaires en passant par les éventuels travaux, la banque doit accepter d’ inclure à votre demande toutes les dépenses connexes en plus du prix d’achat. Vous devrez donc anticiper tous les frais que vous aurez à débourser pour être sûr de ne rien avoir à payer. Pour cela, il faut souvent que les prêts aient une durée plus ou moins longue, selon vos capacités de remboursement. Un prêt sur 20 à 25 ans en général peut être accepté dans ces conditions-là.
Que le bien visé couvre bien toutes les dépenses prévues
Bien-sûr, les loyers que vous percevrez doivent être largement supérieurs aux mensualités que vous aurez à verser à la banque. Le bien doit être rentable, doit en valoir la peine. Il faudra bien réfléchir à son emplacement et s’assurer qu’il pourra être loué toute l’année. La zone géographique où il se trouve doit donc avoir une demande locative assez forte. Car si vous l’achetez et que vous ne le louez pas pendant quelques temps, vous allez devoir rembourser les mensualités de votre crédit et l’objectif ne sera pas atteint. Vous trouverez un peu plus loin la méthode de calcul pour connaître la rentabilité d’un bien immobilier.
L’investissement locatif est donc un moyen efficace et peu coûteux pour se constituer un patrimoine sans dépenser d’argent. De plus, il ouvre plusieurs avantages fiscaux non négligeables lorsqu’on les connaît.
Les bénéfices de la loi Pinel
Investir dans l’immobilier sans argent : Les logements concernés par la Loi Pinel
Depuis septembre 2014, la loi Pinel offre une réduction d’impôts aux acquéreurs de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. La condition est de les mettre en location 1 an après leur achèvement et pour une durée minimale de 6 ans. Il est possible de bénéficier de ce dispositif pour des logements anciens à réhabiliter ou nécessitant une rénovation dont le montant est estimé à 25% au moins du prix d’achat. Les locaux transformés en logements d’habitation entrent aussi dans les critères pour y accéder.
Les conditions pour accéder à la loi Pinel
Pour pouvoir accéder à cet avantage fiscal et investir dans l’immobilier sans argent, le logement doit se situer dans les zones A, A bis ou B1. Ce sont des zones où la situation immobilière est tendue : c’est-à-dire que la demande de logement y est plus forte que l’offre. Le prix de l’immobilier y est donc assez élevé. On compte dans ces zones toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, les DOM-TOM, la Corse ainsi que certaines villes ayant un taux immobilier élevé. A savoir, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Bayonne, Chambéry et Cluses.
Ensuite, si vous voulez investir dans l’immobilier sans argent, le profil du ou des locataires est réglementé selon la zone où se situe le bien. En fonction du nombre de personnes auxquelles vous louez votre logement, les ressources annuelles du foyer ne doivent pas dépasser un certain plafond pour que vous puissiez prétendre à bénéficier du dispositif.
Enfin, le niveau de performance énergétique du logement acheté dans l’ancien doit être conforme à la réglementation. Une fois la rénovation terminée, le bien doit pouvoir recevoir le Label HPE (Haute Performance Energétique) rénovation 2009 ou le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) rénovation 2009 pour être éligible.
La réduction d’impôt s’applique aux opérations qui seront réalisées avant le 31 décembre 2021. Et par contre à partir du 1er janvier 2021, les logements individuels et pavillonnaires ne pourront plus en bénéficier.
Les réductions offertes par la loi Pinel
L’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel dépend de la durée de mise en location du bien. Si vous le mettez en location initiale de 6 ans, vous disposez de 12% de réduction totale, soit 2% par an. Et si vous partez sur une location initiale de 9 ans, la réduction va jusqu’à 18% à raison de 2% par an. Vous ne pourrez en revanche pas bénéficier de plus de 10 000€ de réduction d’impôt via ce dispositif. A noter que si le coût des travaux effectués est supérieur à vos rentrées d’argent, vous pouvez bénéficier d’une exonération fiscale supplémentaire. C’est ce que l’on appelle le déficit foncier.
En prenant tout cela en compte, il vous reste à calculer l’éventuelle rentabilité du bien pour définir si investir dans l’immobilier sans argent convient à votre situation.
Calculer le rendement de son investissement
Le rendement d’un bien est un taux qui vous indiquera s’il est intéressant ou non d’investir dans ce bien. Le rendement brut vous donne cette idée approximative, tandis que le rendement net vous offre un résultat qui sera au plus proche de ce que vous recevrez une fois que vous serez lancé dans l’investissement. Un taux est intéressant à partir de 5%. En comparant les différents taux de rendements des habitations que vous sélectionnerez, vous pourrez vous focaliser sur celui qui est le plus intéressant.
Pour calculer le taux de rendement brut, la formule est la suivante :
((Prix du loyer x12) / prix d’acquisition) x100
Le prix du loyer ne dépend pas de vous mais de l’offre du marché, et doit par ailleurs respecter les dispositions loi Pinel si vous souhaitez pouvoir en bénéficier. Ce qui n’est pas négligeable lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier sans argent.
Pour être au plus près de ce que vous toucherez réellement, il vous faut calculer le rendement net. C’est-à-dire prendre en compte toutes les dépenses et toutes les charges liées à votre bien immobilier. Ce qui inclut les charges et les frais de copropriétés ou encore les différentes taxes et impôts. Et dans le prix, il faut y ajouter les travaux, frais de dossiers et d’agence ou encore frais de notaire.
Voici donc la formule pour obtenir le taux de rendement net d’un bien immobilier à vocation locative :
[(Loyer mensuel – toutes les charges) x12 / (prix d’achat + tous les frais d’acquisition)] x 100
Conclusion
Vous avez maintenant toutes les clés pour décider d’investir dans l’immobilier sans argent, et commencer à vous former un petit patrimoine.
Je suppose que vous avez besoin de plus d’informations pour vous lancer dans l’immobilier.
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