Effectuer un gros investissement immobilier est une prise de risque qui est loin d’être toujours gagnante. Les fluctuations du marché, la faiblesse de l’attractivité d’un territoire et l’éloignement des transports en commun peuvent être des facteurs qui influent sur le montant des loyers que l’on perçoit chaque mois. Une prospection immobilière sérieuse et approfondie est indispensable pour éviter les regrets et de voir son investissement sans réelle valeur ajoutée.
Dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble de rapport, plusieurs paramètres clé sont à prendre en compte afin d’obtenir un bon rendement et s’assurer un avenir de rentier. Zoom sur ces différents paramètres, les erreurs à ne pas commettre et les astuces qui vous permettront d’investir dans la pierre de manière posée et réfléchie.
Evaluer le coût d’acquisition de l’immeuble de rapport
La première étape de la prospection immobilière en vue de l’acquisition d’un bien immobilier consister à scruter ce qu’il y a sur le marché et trouver la perle rare pour obtenir des loyers importants. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte, comme l’ancienneté de l’immeuble, les charges inhérentes (chaufferie centrale ou individuelle, distribution avec ou sans compteur d’eau individuel, frais de gardiennage ou de conciergerie, impôts fonciers…) ou encore l’emplacement.
Afin de dénicher l’immeuble de rapport qui soit considéré comme une perle rare sur le marché, il est bon de passer par un professionnel de l’immobilier. Ces spécialistes de la prospection immobilière peuvent donner leur avis et faciliter les recherches en fonction de vos critères (budget, type d’immeubles, emplacement géographique…). Vous pourrez ainsi vous affranchir de quelques démarches administratives et obtenir des documents essentiels avant de passer chez le notaire.
Il existe également des blogs ou des portails spécialisés dans la vente d’immeubles de rapport en France. Sur simples critères de recherche, vous pouvez sélectionner les différents biens en vente et arrêter votre choix selon vos besoins.
Enfin, il est important de ne pas se tromper sur le prix d’acquisition d’un bien, surtout s’il s’agit d’un immeuble de rapport. Pour éviter les pièges pendants vos démarches de prospection immobilière, il est bon de vérifier l’adéquation du bien par rapport au prix affiché. Il existe différents sites qui permettent d’évaluer un bien. Vous pouvez également faire vos recherches au travers du réseau des notaires pour mieux comprendre le prix et vérifier son adéquation avec la tendance du marché. L’état général du bien, les transformations dans le quartier et l’évolution du marché de l’immobilier doivent pouvoir vous donner des indications sur le coût moyen d’un immeuble.
L’acquisition d’un immeuble par le biais de la vente en bloc
Une fois l’analyse du prix effectuée et après avoir effectué une prospection immobilière rigoureuse, vous pouvez passer à l’acquisition du bien. Pour un investisseur qui souhaite obtenir le maximum de rendement, le mieux est de passer par une acquisition de l’immeuble de rapport par le biais de la vente en bloc. Cette technique est certainement la plus intéressante dans la mesure où elle vous permet d’obtenir l’ensemble de l’immeuble en une seule fois.
Ceci dit, dans votre démarche de prospection immobilière, rien ne vous empêche de négocier le prix global au m², en jouant par exemple sur la disparité de la taille des logements, de la mauvaise exposition de certains, de la qualité discutable des parties communes ou encore des charges globales associées à la gestion de l’immeuble. Le fait de pouvoir effectuer une acquisition en gros vous permettra d’augmenter l’intérêt de l’investissement et d’espérer un retour sur investissement avec un rendement pouvant atteindre les 10%, voire plus !
Par ce biais, vous serez également à même de réduire les frais de notaire et les frais d’agence. Attention toutefois à contrôler le maximum de logements pour éviter les surprises et le manque à gagner. Vérifiez par exemple le taux d’occupation d’ensemble, les loyers perçus et n’hésitez pas à aller interroger quelques locataires pour mieux comprendre leurs doléances et détecter d’éventuelles difficultés que le propriétaire omettra de vous signaler.
L’acquisition d’appartements au fil de l’eau ou à la découpe
Si l’achat en bloc n’est pas possible, il ne vous reste plus qu’à aller acheter les appartements les uns à la suite des autres, en suivant par exemple le départ de chaque locataire. Généralement, le coût global d’acquisition est bien plus important, mais vous pourrez toutefois mieux détecter les éventuels appartements en piteux états qui ne peuvent se louer qu’après des travaux lourds et coûteux.
Via la pratique de la vente au fil de l’eau, le propriétaire de l’immeuble est dans l’obligation d’établir un état descriptif de division et de vous faire part du règlement de copropriété. L’immeuble dans son intégralité devra se conformer à ce type de régime. Cela engendre des frais de copropriété et peut rebuter plus d’un investisseur, notamment si le syndic a la main lourde sur les frais de fonctionnement. Beaucoup évitent ce type d’investissement sauf si le prix d’acquisition des appartements permet un rendement important du fait de l’emplacement de l’immeuble ou des projets à venir dans le quartier.
L’autre méthode consiste à faire l’acquisition de l’immeuble via la vente à la découpe. Cela est similaire à la vente au fil de l’eau mise à part que les locataires occupent encore les lieux. Ce process est plus rapide mais diverses contraintes juridiques et administratives peuvent bloquer ce type d’investissement. En effet, de nouvelles lois visant à protéger les locataires mettent quelques battons dans les roues aux investisseurs qui veulent procéder par ce biais.
Prospection immobilière : La localisation du bien, un critère essentiel pour calculer son rendement
Dans le cadre de votre prospection immobilière, il est bon de faire des investigations sur l’endroit où vous souhaitez acheter votre immeuble de rapport. Est-ce que la ville dispose de différentes infrastructures qui peuvent attirer une population venant de l’extérieur ? Ou est situé l’immeuble, près d’une université, des transports en commun ou des commerces ? Est-ce que l’activité professionnelle s’y développe ? Est-ce que les tendances sur le marché de l’immobilier sont au beau fixe ou au contraire, est-ce que le secteur se paupérise avec un risque de création de cité dortoir ?
Votre prospection immobilière doit pouvoir faire une synthèse sur le dynamisme d’une ville ou d’un quartier avec à l’esprit la nécessité de remplir les différents logements par des locataires prêts à payer. Une prospection immobilière rondement menée doit pouvoir permettre une analyse complète du dynamisme et des projections économiques pour éviter de se retrouver avec de nombreux logements vides, que vous entretiendrez à fonds perdus.
L’autre point important est ce que l’on appelle le turnover : combien de mois sont nécessaires pour trouver un nouveau locataire en cas de départ de l’un d’entre eux ? Des villes s’en sortent mieux que d’autres et il est bon de s’assurer que vous obtiendrez un rendement qui soit au moins supérieur à 5%, pour espérer un retour sur investissement sur une vingtaine d’année.
Savoir identifier les évolutions potentielles du voisinage et des projets qui peuvent valoriser un bien
Votre prospection immobilière doit également vous amener à étudier plus en détail le Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de comprendre quels sont les grands projets à venir à proximité immédiate de l’immeuble de rapport que vous souhaitez acquérir. Tout au long de votre prospection immobilière, vous devrez vous assurer s’il n’y a pas un projet à venir qui dévaloriserait le bien et réduirait le montant des loyers encaissés.
Parmi les principaux projets qui peuvent mettre à mal un investissement de cette nature, notons la construction d’une autoroute, la remise en état d’une ligne de fret ferroviaire avec des trains de marchandise la nuit, la construction d’une usine polluante ou la mise en place d’un équipement susceptible de dégrader l’intérêt du quartier. Des recherches auprès des associations locales, mais aussi auprès des grands groupes politiques locaux vous permettront de vous assurer que votre investissement ne sera pas terni par un événement extérieur.
Enfin, votre prospection immobilière doit pouvoir identifier si l’immeuble se trouve dans une ville avec des quartiers dits à risque ou Zones Urbaines Prioritaires (ZUP). Les cités sensibles peuvent repousser de potentiels locataires ou provoquer une diminution notamment si les résidents vivent avec un sentiment d’insécurité.
Connaître les principales données démographiques pour s’assurer une rente sans risque
Dans le cadre de votre prospection immobilière, n’hésitez pas à étudier les données démographiques afin de mieux comprendre avec la sociologie potentielle de vos futurs résidents. Cette prospection immobilière bien travaillée doit permettre de savoir si l’immeuble se trouve dans un quartier populaire ou plutôt huppé, si la politique de la ville vise à développer l’investissement locatif ou au contraire développer le logement social.
Dans le cadre de cette prospection immobilière, vous serez à même d’analyser les différentes tendances et vous assurer si votre investissement est pérenne ou non. Si l’immeuble qui vous intéresse est vieillissant, assurez-vous qu’il n’y ait pas une volonté des autorités locales à forcer le propriétaire à un ravalement de façade couteux.
Enfin, votre prospection immobilière doit vous amener à calculer, en fonction des lots, la somme des loyers et d’en faire une moyenne en fonction du taux d’occupation (80 à 90%). Ces données peuvent fluctuer en fonction des critères sociologiques et de la politique de la ville qui peut influer sur le développement de toute un quartier.
Conclusion
Vous connaissez l’importance de la prospection immobilière pour rechercher un immeuble de rapport.
Je sais que vous souhaitez avoir encore plus de connaissances pour pouvoir investir en toute sécurité.
Je vous invite premièrement à me demander des informations en commentaire, je vous répondrais.
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