acheter un immeuble de rapport est la base de l'investissement

Baptiste

Acheter un immeuble de rapport

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L’immobilier est un secteur d’investissement intéressant et riche en termes de possibilités. L’apport financier nécessite une réflexion minutieuse sur les étapes à suivre pour bien réussir son investissement. C’est aussi le cas en ce qui concerne la décision d’acheter un immeuble de rapport. Retrouvez ici un guide complet, étape par étape, pour réussir votre achat d’un immeuble de rapport et savoir où investir.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport se définit comme étant un ensemble de logements, souvent à but locatif, dont le propriétaire est la même personne. Cette personne physique peut avoir le statut de rentier ou alors elle peut être une personne morale qui prend la forme d’une société civile immobilière. L’investissement et la décision d’acheter un immeuble de rapport sont importants et élevés, mais généralement très vite rentabilisés avec la mise en place d’une bonne gestion locative. Que votre apport initial se fasse au comptant ou provenant d’un prêt financier, la rentabilité de l’immeuble de rapport vous permet d’amortir votre investissement de façon régulière. En effet, le montant des loyers mensuels cumulés se trouve, dans la plupart des cas, à un niveau supérieur à la mensualité de remboursement du prêt bancaire. À ce titre, vous aurez toujours l’assurance du remboursement des mensualités bancaires dans la mesure où le cumul des rentes perçues sera en principe supérieur à vos mensualités. De ce fait, un défaut de loyer d’un locataire n’aura aucun impact sur votre capacité de remboursement.

Il est également important de noter que l’investissement dans un immeuble de rapport vous permet d’effectuer une réelle économie d’échelle. Cela s’explique par le fait que les investisseurs dans ce type d’immeuble sont très rares sur le marché de l’immobilier. Les vendeurs sont alors plus souples durant la phase de négociation, en particulier sur des frais annexes tels que les frais liés à l’inspection et à la conformité, les primes liées à l’assurance, mais aussi les frais inhérents à l’élaboration du dossier bancaire. D’autres types de dépenses peuvent être facilement concédées par les agences, comme les frais de notaire ou d’éventuels travaux effectués par des artisans.

Une fois la décision d’investir dans un immeuble de rapport est prise, comment définir le budget et analyser tous les paramètres s’y afférant ?

Quel budget pour acheter un immeuble de rapport ?

L’analyse du budget doit être effectuée de façon rigoureuse avec de prospecter pour chercher l’immeuble. Que votre apport financier soit déjà complet ou que vous souhaitiez construire un dossier de demande de prêt auprès d’un établissement bancaire, il est important de fixer un budget. Cela vous permet d’encadrer les futures dépenses, mais aussi de pouvoir faire face à d’éventuels imprévus. 

Comment définir le budget ?

Dans le cas où vous opteriez pour un prêt bancaire, il faudra dans un premier temps déterminer votre capacité de remboursement. Pour cela, le montant de la mensualité de l’emprunt doit être inférieur ou égal à un tiers de vos revenus mensuels. Cette étape permet d’avoir une approximation de la somme totale que votre banque est en mesure de vous accorder.

Quels sont les frais à prévoir ?

Lorsque la décision d’acheter un immeuble de rapport est établie et le budget est bien clarifié, il faut également prévoir les frais annexes, par exemple :

  1. les frais de notaire
  2. les frais de courtier
  3. les frais de dossier bancaire
  4. les frais de garantie
  5. les frais d’hypothèque
  6. les frais d’agence
  7. les éventuels travaux de rénovation du bien immobilier

Il est toutefois possible de négocier tous ces montants avec le vendeur avant la signature du contrat de vente. Une fois l’aspect financier bien déterminer, l’étape suivante consiste en l’organisation de la recherche de l’immeuble.

Comment trouver un immeuble de rapport ?

Définir les critères de sélection

La décision d’acheter un immeuble de rapport requiert un investissement financier important. La recherche demande une organisation méthodique, en commençant par se poser les questions qui permettront de définir le besoin réel et la meilleure rentabilité. Pour vous guider dans ce choix, voici une liste non exhaustive de critères à prendre en considération :

Souhaitez-vous investir dans un immeuble d’habitation uniquement, ou alors un immeuble mixte comprenant un ou plusieurs commerces ? Accepteriez-vous d’avoir des travaux de rénovation ou préférez-vous un immeuble neuf ? Vous cherchez un immeuble vide ou déjà loué ?

Analyser la faisabilité locative du projet

Cette étape est primordiale. Par exemple, si vous décidez d‘acheter un immeuble de rapport mixte c’est-à-dire un immeuble dont une partie est destinée à l’habitation et une autre à un commerce, assurez-vous de la possibilité de trouver un commerçant dont l’activité sera durable dans la zone géographique de votre immeuble.

Par exemple, une boulangerie sera à la fois pratique pour les locataires et utile pour les habitants aux alentours. De la même manière, est-ce que les potentiels locataires sont susceptibles de renouveler leur bail pour plusieurs années, quels seront leurs profils types, seront-ils de jeunes actifs ou des familles ? Dans ce cas, l’économie environnante est-elle propice à l’attrait des jeunes, le marché du travail est-il suffisamment stable pour que les locataires restent ? Pour les locataires en famille, les écoles sont elles facilement accessibles ? Une fois que vous aurez l’occasion de visiter le bien, analysez l’environnement proche : le voisinage est-il sécurisant ? Les éventuelles nuisances sonores, les chantiers en cours à proximité ou à prévoir, etc. Autant de questions qui peuvent étoffer votre analyse et orienter votre décision de mettre une option d’achat sur un immeuble. Aussi, si le bien nécessite des travaux, il faudra faire appel à un professionnel pour effectuer un diagnostic précis, ce qui permettra de bien encadrer le budget nécessaire.

Faire appel à toutes les sources disponibles

Pour effectuer votre recherche dans le but d’acheter un immeuble de rapport, plusieurs sources sont à votre disposition : internet, agences immobilières, notaires ou votre entourage. Il existe également des chasseurs de biens qui seront entièrement dévoués à la recherche de votre bien et à vous aider à acheter un immeuble de rapport.

Analyse et diagnostic

Vous avez trouvé votre immeuble de rapport ? Donnez-vous l’occasion de faire la visite en compagnie d’un professionnel qui saura déceler les éventuelles interventions techniques à effectuer. Pour vous aider à obtenir toutes les informations utiles, 2 documents importants seront à demander au vendeur :

Le dossier de diagnostic technique qui doit être délivré par un organisme de certification agréé afin d’en garantir les conditions d’impartialité dans l’établissement du diagnostic. Ce document recense l’état de l’installation électrique, du gaz naturel, la contenance ou non en amiante, les installations d’assainissement, l’état des risques technologiques et naturels ainsi que le risque d’exposition au plomb, et le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. D’autres éléments sont également répertoriés et vous aideront à acheter un immeuble de rapport.

Le plan local d’urbanisme, délivré par la mairie, vous renseigne sur droits d’exploitation du terrain. Ce plan indique également les projets de la commune, par exemple les futures constructions à proximité du bien, si celui-ci se situe dans une zone inondable, la taxe foncière applicable, les différents travaux que vous aurez le droit de mettre en œuvre, etc.

La négociation pour acheter un immeuble de rapport

Vous avez trouvé le bien le plus rentable pour votre investissement ? Dans ce cas, vous pouvez faire une offre au vendeur en tenant bien compte des frais annexes avec une date d’expiration communément fixée. Après la phase de négociation, la promesse de vente se scellera par la signature d’un avant-contrat stipulant les conditions pour acheter un immeuble de rapport.

Signature de la promesse de vente

Une fois qu’un compromis a été négocié, celui-ci est arrêté dans un avant-contrat signé par les 2 parties ou en présence d’un notaire : la promesse de vente permettra la sécurisation de la transaction financière. Le montant du dépôt de garantie versé à ce moment est 10 % du prix de la vente. Tout en sachant que le compromis de vente peut insérer une clause de désengagement, en particulier en cas de refus de l’accord d’un prêt par l’établissement bancaire.

Recherche de financement pour acheter un immeuble de rapport

Acheter un immeuble de rapport nécessite des ressources financières conséquentes, dont il faut assurer l’investissement. Avoir recours à un prêt bancaire vous permet de préserver votre patrimoine actuel puisque les futurs revenus locatifs couvriront les mensualités de votre emprunt. C’est la raison pour laquelle le dossier de demande de financement doit être bien complet afin d’optimiser les chances d’acceptation. Pour cela, renseignez toutes les rubriques concernant vos ressources, votre situation personnelle et financière ainsi que vos charges. Déterminez également avec précision l’ensemble de votre patrimoine immobilier ou non.

Pour acheter un immeuble de rapport, votre dossier doit inclure en détail le projet concernant l’investissement : la finalité de l’immeuble (habitation, commerce), l’estimation de sa rentabilité (fixation des loyers par biens), ainsi qu’une vision de la productivité à long terme de votre projet d’achat. Votre conseiller en immobilier vous guidera dans toutes ces étapes. Aussi, il est important de déposer votre dossier auprès de plusieurs banques afin de maximiser les occasions de pouvoir comparer les offres.

Signature officielle de l’acte de vente

Dès que vous trouvez un accord de financement avec la banque qui vous offre la meilleure solution d’investissement, votre projet d’acheter un immeuble de rapport peut se concrétiser par la signature de l’acte de vente. Dans cette dernière étape, le notaire procède à l’organisation de la signature en vous invitant à rencontrer le vendeur ainsi que l’agent immobilier. La signature du contrat de vente se fait en présence des 4 parties. À partir du moment où les signatures sont apposées de façon officielle, le vendeur vous remet les clés du bien. Vous êtes désormais l’heureux propriétaire de votre immeuble de rapport !

Conclusion

Vous connaissez maintenant les techniques pour acheter un immeuble de rapport. Vous pouvez aussi découvrir comment certains investisseurs transforment des maisons en immeuble.

Je souhaiterais en savoir plus sur vous.

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