Depuis plusieurs années, l’investissement immobilier est considéré comme une pratique rentable et avantageuse et des métiers se créaient comme chasseur de rentabilité. Que ce soit pour s’assurer d’un patrimoine durable ou pour compléter ses revenus, apprendre l’investissement immobiliser est aujourd’hui accessible à tous à moins de ne procéder étape par étape. Dans cet article, nous parlerons plus particulièrement de l’investissement dans l’immobilier ancien, autrement appelé « marché secondaire », qui peut représenter une solution intéressante en 2020. Mais alors, par où commencer ? Voici les cinq étapes clés pour vous accompagner dans votre projet.
Les étapes pour apprendre l’investissement immobilier
- Être au courant des actualités et des tendances
- Définir ses objectifs
- Trouver un bien qui correspond à vos critères
- Estimer la rentabilité du bien
- Créer un plan de financement
Etape 1 : Tenez-vous au courant !
Avant d’entamer un projet d’investissement immobilier, il est important d’avoir un regard d’ensemble sur la situation immobilière actuelle ainsi que sur les éventuels risques encourus. Que votre investissement soit dédié à la location ou à la revente, se lancer à l’aveuglette vous mettra face à des difficultés imprévues et n’aura pour but que de ne vous décourager. Vous renseigner en amont vous fera donc gagner beaucoup de temps et d’énergie.
La première question qu’un futur investisseur se pose est sans doute la suivante : est-ce le bon moment pour investir ? Le contexte dans lequel s’inscrit votre projet d’investissement est évidemment à prendre en compte. Le marché immobilier étant en constante augmentation depuis quelques années, c’est une interrogation plus que légitime. Cependant, malgré cette hausse, la pierre reste un investissement stable et sécurisant. Vous investissez dans un bien concret qui vous assurera si ce n’est des loyers, un toit au-dessus de la tête.
Informez-vous également sur les éventuels risques pouvant survenir au cours de votre projet d’investissement. En cas de mise en location, vous pourriez par exemple connaître les inconvénients de la vacance locative. Pour éviter les difficultés liées à l’absence de locataire, l’emplacement de votre investissement ainsi que le prix devront être minutieusement réfléchis. Au même titre, les loyers impayés peuvent représenter un risque pour l’investisseur. Afin de contourner cet éventuel problème, n’hésitez pas à demander au locataire de désigner un garant qui se portera caution en cas d’impossibilité de payer.
Etape 2 : définissez vos objectifs
Comme pour tout projet, l’investissement immobilier demande de définir des objectifs précis. Si votre but est d’assurer la valeur de votre patrimoine sur le long terme, l’investissement immobilier locatif peut-être une bonne solution. Que ce soit pour assurer votre retraire, votre avenir ou bien celui de vos enfants, cela représente un bon moyen pour se constituer une sécurité financière et un patrimoine durable et transmissible.
Si l’objectif est plutôt d’augmenter vos revenus, l’investissement immobilier peut également avoir des avantages grâce aux revenus fonciers générés chaque mois. Attention en revanche, le résultat sera bien différent si vous investissez à crédit ou non. Dans ce cas, il peut s’avérer difficile de se constituer un complément de revenus solides lors des premières années de votre projet d’investissement. Il sera alors conseillé de s’intéresser à un bien présentant un taux de rentabilité le plus élevé possible.
Enfin, si votre intention est de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux tout en vous constituant un patrimoine, votre investissement immobilier peut également vous le permettre. Peut-être avez-vous déjà entendu parler de la loi Pinel et de son dispositif de défiscalisation sur l’investissement immobilier locatif neuf ? Sachez qu’il existe, depuis le 1 janvier 2019, un dispositif similaire pour l’investissement dans l’immobilier ancien, apporté par la loi Denormandie. Pour en bénéficier, certaines conditions sont à remplir et le logement doit respecter des critères bien précis, mais ces avantages de défiscalisation sont en général très attractifs.
Etape 3 : Trouvez le bien qui correspond à vos critères
La troisième étape de votre projet d’investissement consistera à trouver le bien dans lequel vous voulez investir. Pour cela, plusieurs choses sont à prendre à compte et vous pouvez vous constituer une check list d’investissement, mais nous nous intéresserons à trois d’entre elles: le type d’investissement, sa surface et son emplacement.
Dans un premier temps, il faut vous demander quel type de bien immobilier vous souhaitez acquérir. Plusieurs possibilités sont envisageables : maison, appartement, studio… Comparez ensuite les avantages que vous apporterait un logement meublé contre un logement non-meublé. Sachez que si vous souhaitez investir dans l’immobiliser ancien, il est préférable d’opter pour un logement meublé. En effet, la location meublée dans l’ancien présente un régime fiscal très intéressant qui vous permettra, selon votre logement, de bénéficier de réductions d’impôts.
Dans un second temps, il vous faudra déterminer quelle surface investir. Si vous choisissez une petite surface, la rentabilité de votre bien sera plus élevée (environ 8% annuel brut). En revanche, dans ce type de logement, les changements de locataires sont fréquents : attention à la vacance locative ! Pour une plus grande surface, les locataires sont généralement plus stables car ce sont en général des couples ou des familles souhaitant s’installer sur une longue période. En revanche, une grande surface sera davantage soumise aux impôts ce qui fera baisser son taux de rentabilité.
Enfin, l’emplacement de votre investissement va jouer un rôle primordial et, choisi avec soin, il pourra vous éviter bien des déconvenues. Les logements anciens, généralement situés dans les centres-villes et les vieux quartiers, sont emprunts à une forte demande locative. Une grande partie des locataires sont à la recherche de logements anciens. Quoi qu’il en soit, privilégiez un emplacement où la demande locative est forte.
Etape 4 : Estimez la rentabilité de votre bien
La rentabilité d’un bien, plus communément appelé le rendement, est un calcul nécessaire lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier. Élément essentiel de votre projet d’investissement, il vous permettra à la fois de mesurer l’intérêt d’investir mais également d’éviter les mauvaises surprises.
Pour avoir une idée de ce que vous rapporte votre logement sur l’année grâce à la location de celui-ci, il existe deux taux de rentabilité à calculer : le taux de rentabilité brut et le taux de rentabilité nette. Calculer le taux de rentabilité brute sur un investissement sera utile pour avoir une première idée générale et ainsi comparer l’intérêt d’investir dans un bien par rapport à un autre.
Pour calculer la rentabilité brute, on se base sur le loyer annuel et le prix d’achat du bien en question, comprenant les travaux et les frais de notaire. Il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix total d’achat et de mettre le résultat en pourcentage :
Loyer annuel / prix total d’achat x100 = taux de rentabilité brute (%)
Pour avoir une idée plus précise et un regard plus affiné sur le gain réel que votre investissement est en mesure de vous rapporter, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette.
Pour cela, il faut déduire du loyer annuel les charges fiscales, les contributions sociales et les charges non imputables aux locataires (eau chaude, chauffage, entretien…) puis, comme pour la rentabilité brute, diviser ce montant par le prix d’achat total :
(loyer annuel – toutes les charges) / prix d’achat x 100 = taux de rentabilité nette (%)
Pour avoir une idée encore plus précise, il vous faudra prendre un compte l’imposition de votre investissement. Pour cela, il faut calculer la rentabilité nette d’impôts qui prend en compte les charges fiscales et leur exonération éventuelle.
Etape 5 : Créez votre plan de financement
La dernière étape dont nous parlerons ici est la création de votre plan de financement qui vous permettra d’établir un récapitulatif de vos besoins en terme de capital. Pour cela, il doit refléter les dépenses liées à votre projet d’investissement ainsi que les ressources à votre disposition. Ainsi, vous pourrez déterminer quel montant emprunter à la banque et évaluer la viabilité de votre projet même si vous investissez sans argent.
Le crédit immobilier est aujourd’hui la solution la plus avantageuse pour devenir investisseur. En effet, l’emprunt bancaire constitue une bonne stratégie, notamment sur le plan fiscal. Il vous permet de déduire les intérêts de votre emprunt de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Ces avantages fiscaux seront plus ou moins avantageux selon le type de bien dans lequel vous investissez (location vide ou meublée).
Afin de limiter votre effort d’épargne chaque mois, il vous est possible voire même recommandé d’y ajouter un apport personnel. Cela vous permettra de faire baisser vos mensualités de crédit et de payer moins d’intérêts. Les banques seront également moins frileuses pour vous prêter une somme d’argent si vous investissez une part de votre capital personnel. En revanche, si vous n’êtes pas en mesure de fournir un apport personnel, pas de panique. Le crédit à 100% existe ! En effet, certaines banques ont la capacité de prendre la totalité de votre investissement en charge. Attention tout de même car dans ce cas, la banque sera très attentive à votre capacité de remboursement. Mieux vaut se préparer en amont, mais cela reste possible.
La dernière possibilité, si vous disposez des fonds nécessaires, est de payer comptant. Cela vous permettra de percevoir les revenus fonciers directement une fois votre bien mis en location. Vous augmenterez ainsi vos revenus, mais attention à la fiscalité !
A terme, ces cinq étapes doivent constituer une base solide pour vous permettre d’apprendre l’investissement immobilier dans l’ancien en toute sérénité. Que ce soit un investissement destiné à la location ou à la revente, gardez en tête qu’il vous faudra de la patience et de la persévérance afin de mener votre projet à terme. Pour toute question ou interrogation, n’hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels qui seront à votre écoute durant toute la durée de votre projet d’investissement. A présent, à vous de jouer !
Conclusion
Vous connaissez maintenant les étapes pour apprendre l’investissement immobilier.
Je vous invité à continuer votre apprentissage dans l’immobilier car c’est un secteur très difficile.
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