Vente Longue d’un Bien Immobilier [Comment ça marche ?]

Dans un contexte incertain, il peut être difficile pour les vendeurs et les acheteurs de planifier l’achat d’un bien immobilier. Toutefois, une solution existe pour ceux qui ont besoin de plus de temps pour préparer un déménagement. Il s’agit de la vente longue. Si les ventes sont généralement réalisées dans un délai de 3 mois, une vente longue  permet à l’acheteur et au vendeur de réaliser la vente sur une période plus longue. Mais la vente longue d’un bien immobilier, en quoi consiste-t-elle concrètement ?

Comment se passe une vente longue d’un bien immobilier ?

Le principe de la vente longue est simple. Elle permet de prolonger le délai entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente. Vous pouvez utiliser ce temps pour trouver votre nouvelle propriété tout en ayant déjà trouvé un acheteur pour votre maison. De cette façon, vous pouvez faire coïncider l’achat et la vente de votre bien immobilier.

Le délai entre l’engagement de vendre et la signature de l’acte définitif est généralement de 3 à 4 mois. Cette période peut être réduite à 1 mois si l’acheteur n’a pas besoin d’un prêt hypothécaire. Une vente  longue  quant à elle dure plus de 6 mois.

La phase de la vente longue d’un bien immobilier est similaire à une vente classique. Elle  commence par la signature d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente. 

En principe, cette étape est facultative, mais fortement recommandée. Elle est presque indispensable dans le cas d’une vente longue. En effet, c’est en signant cet avant-contrat que vous allez définir les conditions de vente, fixer les modalités de suspension et exiger un acompte si vous le souhaitez.

Pour le vendeur, ce document garantit que l’acheteur est sérieux. C’est aussi le moment où vous convenez d’une date pour signer l’acte définitif et donc proposer une vente longue. Cependant, une vente longue n’est pas automatiquement acceptée par votre acheteur. Vous devez négocier avec lui. En effet, ne signer la vente finale que 6 mois plus tard est un inconvénient pour l’acheteur, surtout s’il a déjà vendu son bien.  Il se peut qu’il doive la louer pendant un certain temps, que de la famille vive avec lui ou qu’il doive payer un entreposage pour une période plus longue, etc. Dans ces cas, pour aider l’acheteur, vous pouvez par exemple demander un dépôt initial moins élevé. Cette vente longue peut également donner lieu à une compensation financière pour l’acheteur qui accepte d’attendre.

Vente longue à la demande de l’acheteur 

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, mais n’avez pas encore eu le temps de vendre votre maison. Dans ce cas, vous pouvez demander au vendeur de procéder à une vente longue.

Une fois le compromis ou l’engagement signé, la vente longue d’un bien immobilier vous donne le temps de vendre votre logement. Elle permet également de disposer ainsi des fonds de la vente au moment de la signature définitive. Vous ne serez pas contraint de vendre votre bien à la hâte, et vous ne courrez pas le risque de le vendre.

Vente longue à la demande du vendeur

Vous avez reçu une offre d’achat d’une maison à un bon prix, mais vous n’avez pas encore réussi à trouver le bien parfait.

Le recours à une vente longue d’un bien immobilier vous donne le temps de trouver votre futur bien. C’est aussi une solution pour éviter de passer par une location jusqu’à ce que vous trouviez le bien idéal.

Comment se déroule la signature du compromis d’une vente longue d’un bien immobilier ?

Tout d’abord, il faut rappeler qu’un compromis de vente est facultatif, mais fortement recommandé, surtout dans le cas d’une vente longue d’un bien immobilier. Cet avant-contrat scelle l’accord entre les parties. Elles sont certaines de réaliser la vente et s’y engagent donc. Il existe trois façons de rédiger un compromis de vente longue.

• Par contrat privé, c’est-à-dire entre individus, sans intermédiaire.
• Avec un acte authentique, c’est-à-dire par un notaire.
• Par l’intermédiaire d’agents immobiliers.

Si vous effectuez une vente longue d’un bien immobilier, vous pouvez signer un contrat de vente préliminaire de la manière que vous souhaitez.

En revanche, si la vente à long terme est d’une durée supérieure à 18 mois, l’acte de vente devient obligatoire. En d’autres termes, si le compromis de vente est valable pendant 18 mois ou plus, vous devez signer le contrat chez un notaire. Des frais de notaire sont donc à payer. Si elle n’est pas enregistrée dans l’acte certifié, la vente peut être considérée comme nulle.

Vente longue : acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

Si vous recherchez la sécurité, il est préférable de vendre votre propriété avant d’en acheter une autre. Vous disposerez ainsi d’un apport personnel substantiel, qui constitue un atout important pour obtenir un prêt hypothécaire à des conditions favorables (taux d’intérêt bas, mensualités réduites).

Toutefois, cette option ne présente pas que des avantages. En effet, si vous ne parvenez pas à trouver rapidement une nouvelle maison ou un nouvel appartement, vous risquez de vous retrouver sans logement. Louer un logement temporaire et emménager chez des proches pendant la recherche d’un nouveau logement n’est pas non plus une option viable. Les coûts supplémentaires peuvent rapidement atteindre des montants inimaginables si cette « phase temporaire » dure trop longtemps.

Si par contre vous décidez d’acheter un nouveau logement avant de vendre l’ancien, un prêt relais est une solution possible. Le crédit-relais est un prêt à court terme : pour une période d’un à deux ans maximum. La banque vous accorde une partie du montant correspondant à la valeur de votre logement actuel. Ce montant peut être combiné avec une nouvelle hypothèque à long terme. Cela vous permet d’acheter un nouveau logement sans devoir attendre la vente de votre logement précédent.

Cependant, le problème est que plus le prêt est long, plus les frais sont élevés. Par ailleurs, il est important d’estimer précisément le prix de votre logement actuel afin de rembourser le montant accordé par la banque dans les meilleures conditions possible.

Quelle est la durée maximale d’une vente longue d’un bien immobilier ?

En réalité, il n’y a pas de période maximale pendant laquelle vous souhaitez réaliser une telle vente. Il n’existe aucune loi qui définisse un délai. Toutefois, si vous fixez une durée trop longue, vous avez peu de chances d’attirer des acheteurs. Peut-être un investisseur immobilier serait-il intéressé par votre propriété. Mais les personnes qui veulent vivre dans votre propriété auront une période d’attente très courte.

Si une vente est généralement conclue entre deux et quatre mois, une vente longue d’un bien immobilier prolongera cette période au-delà de six mois. Elle pourra aller plus loin une fois que le vendeur et l’acheteur potentiel se seront mis d’accord sur la question.

Comme mentionné précédemment, un avantage significatif pour le vendeur est de sécuriser son budget, qui est une préoccupation majeure. En ce qui concerne la période maximale, la loi est muette. Vous disposez donc d’une certaine liberté dans la fixation des délais.

Une étape importante consiste à signer une promesse unilatérale de vente chez un notaire. Vous n’êtes pas obligé de vous adresser à un notaire, mais c’est plus rassurant, car il est un professionnel du droit et peut vous conseiller. Par ailleurs, la promesse de vente est un véritable document juridique qui fixe le cadre de la transaction.

La condition de vente que vous écrivez, dont vous aurez discuté et convenu au préalable avec l’acheteur, sera fixée, car l’engagement de vente est contraignant. N’oubliez pas de fixer un délai dont vous êtes sûr qu’il vous convient afin de ne pas vous retrouver lié à un délai inadapté à la fin.

Il convient toutefois de noter que lorsque le délai entre la signature de l’engagement et l’acte de vente définitif dépasse 18 mois, la présence d’un notaire est obligatoire lorsque les parties signent l’engagement sous forme de promesse. La raison de l’intervention du notaire n’est pas vraiment une question de temps, mais le fait que l’engagement unilatéral ou concerté doit produire des effets juridiques sur une longue période.

La vente longue ou le viager ?

La vente longue et le viager sont deux concepts à ne pas confondre lors de la vente longue d’un bien immobilier. En fait, ils ne sont pas du tout similaires. Le viager permet au vendeur de vendre son logement sans le quitter. Pour l’acheteur, il lui permet d’acquérir le bien en versant une rente sur une longue période. En général, cela concerne les vendeurs âgés qui souhaitent recevoir une rente tout en restant dans leur maison. Lorsque le vendeur quitte la propriété (généralement par décès), la propriété revient à l’acheteur.

Quel est le rôle du notaire dans la vente longue d’un bien immobilier ?

Aujourd’hui, le notaire est au cœur de l’investissement immobilier. Toutefois, sa présence n’est pas obligatoire tout au long de l’opération d’achat. En effet, l’intervention d’un notaire est obligatoire dans les cas suivants : 

1. Contrat de vente de plus de 18 mois.
2. Engagement unilatéral de vendre dans les 18 mois.
3. Acte de vente définitif et remise des clés.

En dehors de ces interventions, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire. Comme vous pouvez le constater, si votre contrat de vente date de plus de 18 mois, vous devrez demander à un notaire de le signer. Cette étape vous engage auprès de l’acheteur. En effet, vous devez lui verser une rémunération fixe égale à 5 % du prix de vente. Cette opération est l’une des particularités de la vente longue  d’un bien immobilier.

Quels sont les inconvénients lors d’une vente longue d’un bien immobilier ?

La vente longue d’un bien immobilier peut présenter un certain nombre de difficultés. En particulier, une durée déterminée, même si elle vous convient, peut ne pas convenir à l’acheteur. Si vous êtes dans une situation où il n’y a pas beaucoup de demandes pour votre bien, que cela soit lié ou non à la durée de la période de vente, votre acheteur peut vous demander de payer une indemnité d’attente.

Lorsqu’un acheteur paie des frais de séquestre au vendeur, on parle souvent d’un paiement tardif, mais dans ce cas, c’est l’inverse. Le bien est immobilisé à votre demande, mais dans une certaine mesure, si l’acheteur signe une promesse de vente, il est également immobilisé. 

Si l’acheteur refuse le prêt, le vendeur est obligé d’attendre plusieurs mois avant de remettre le bien sûr le marché. Cela peut faire perdre beaucoup de temps au vendeur et ralentir considérablement le processus de vente. 

Avant de s’engager dans un précontrat, il est important de connaître la capacité d’emprunt de l’acheteur. Un agent immobilier sera en mesure de vous donner ces informations. Vous pouvez également demander à l’acheteur de fournir une preuve de financement.

Un autre aspect, plus prévisible, à garder à l’esprit est que vous ne devez pas non plus remettre à plus tard la recherche de votre bien. Vous risquez sinon de vous retrouver, une fois votre bien vendu, à devoir louer et attendre de trouver votre propre bien. 

Ce n’est pas forcément un problème si, par exemple, vous quittez votre studio d’étudiant et n’avez pas de meubles à déplacer. Toutefois, si vous avez déjà une maison avec de nombreux meubles à emporter, la situation peut être beaucoup plus difficile. Il va sans dire que les frais de stockage et de déménagement des meubles sont supplémentaires et toujours coûteux.   

Vente longue, baisse de prix et l’investissement locatif : quel rapport ? 

La vente longue de biens immobiliers est une technique populaire auprès des investisseurs qui recherchent des logements à acheter puis à louer. 

En tant qu’acheteur, une vente longue d’un bien immobilier vous permet d’obtenir une réduction du prix par rapport au prix du marché. Elle permet également d’augmenter le rendement de votre investissement en payant un loyer mensuel.

En tant que vendeur, cela vous donne plus de temps pour trouver un nouveau bien à louer et affiner vos négociations avec la banque. Elle aura plus de temps pour vous trouver le meilleur taux de crédit et les meilleures conditions.

Par exemple, vous pouvez augmenter le nombre de biens que vous louez pour accroître vos revenus tout en obtenant des prix d’acquisition très intéressants. Ces derniers sont parfois bien inférieurs aux taux du marché.

Si vous êtes un investisseur qui cherche à constituer une base d’actifs substantielle, cette technique peut être bénéfique à bien des égards. 

N’hésitez pas à demander conseil à un expert immobilier et utilisez votre réseau pour obtenir les meilleurs taux de la banque pour votre prochain achat.

Conclusion

Vous connaissez tout sur la vente longue d’un bien immobilier.

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